[摘要] 截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。然而与“弃房”、“跑路”同时出现的却是“日光”、“热销”，房价大跌的背后，竟是新一批炒房客的入市。温州作为全国楼市投资范本，如今又在给出什么启示？
房价大跌 温州楼市崩盘？
温州数百被弃房令银行成房东
“现在情况比较严重。”一些温州中介、银行、法院等人士最近接受《财经日报》记者采访时说，之前房价在高位时，满负荷贷款的新建商品房，如今在房价暴跌后，大都面临成交价低于银行贷款的窘境。
同时，一些商品房价格仅高出银行贷款一两成。业内人士预测，在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下，下半年温州房价还可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。
上述人士认为，房价暴跌已产生社会信用风险，个人“弃房”或“跑路”已经比较多。
截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。在这个关键节点，8月6日温州在46个限购城市中，率先对地方版“限购令”进行松绑，以此激活房屋市场交易。
房价大幅下跌开发商跑路
中国证券报记者在高端楼盘“瓯江公馆”看到，整个售楼部没有一个客户，只有两名销售人员留守，沙盘上已落满灰尘。该楼盘都是面积在325平方米以上的大户型，总价均超过千万元，此前单价6万元/平方米，目前价格为4.4万元/平方米。虽然开盘已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景园”单价超过6万元/平方米，开盘也已超过一年，虽曾推出降价活动，但目前依然滞销。
“作为温州‘地标’的‘鹿城广场’售价一度近9万元/平方米，目前售价几乎腰斩。”温州21世纪不动产的一位经理表示，目前“鹿城广场”、“中瑞曼哈顿”等高端楼盘仍有大量房源在售。“香缇半岛”、“京都城”等曾因爆炒而一度大涨的楼盘如今价格均接近腰斩。
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地方财政扛不住 政策松绑
限购调整背后五大因素
网民“谢逸枫”认为，温州限购政策调整背后，隐藏着五大因素。一是温州经济整体形势持续低迷，需要房地产拉动经济；二是房价持续走低与库存居高不下，楼市面临崩溃风险；三是房地产收入严重下降与民间资本混乱，导致地方债务与金融体系危机恶化；四是楼市销售成交低迷，影响市场稳定；五是房地产发展不稳定，影响到其他产业。
网民“叶檀”说，在温州松动限购之前，其他地方政府已经以比较隐讳的方式开闸了。比如可以在不同的区购房，有的城市把限购审核权交给开发商，事实上也让限购无形中消失了。温州负债率很高，抵押物主要是房地产，如果房价不断下跌，就会陷入资产负债表退化。温州现在拯救房地产市场，也是在拯救当地的资产、金融链条。
实体经济“问计”开发商
“这一激活楼市的政策调整，出发点是为了拯救实体经济。”一位知情的温州大型房地产公司负责人对本报表示，上任不到两个月的新任市委书记陈一新，在此前调研中多次强调温州要重振实体经济。
事实上，房地产市场表现如何，已成为温州与绍兴、台州与金华GDP座次竞争的重要筹码。无独有偶，陈一新最近也提出了温州“赶超发展说”。有研究人士对本报表示：“调整房产政策是目前温州缓解实体经济压力为数不多的办法。”
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低位再炒房？
温州售楼处交易量一周大涨164%
记者了解到，温州是8月6日开始调整限购政策的。根据新政，温州户籍居民（家庭）可购两套房。15日下午，记者来到温州市住建委房屋登记大厅。大厅内人头攒动，800多个座位基本座无虚席。
正想买房的叶先生则说：“这消息一出来，我马上就知道了。如果有好的房子，我还想买。 ”温州一售楼中心工作人员告诉记者：“楼盘展示中心一下来了2000多人，挤爆了！ ”
一房地产老板告诉记者，新政对房地产行业来说是利好，在一定程度上会带高交易量。
值得注意的是，连日来温州楼市成交量出现“井喷”，据CREIS中指数据库数据显示，8月5日至11日一周内，监测的42个城市中，温州成交涨幅，为164.66%。
改善型房源热销
在限购政策微调之后，距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目异常火爆，登记首日就被购房者围得水泄不通。该楼盘的开盘价为2万元/平方米至2.3万元/平方米，与两年前同区域房价相比低近40%，并且有较大的赠送面积。瓯海大道上的“万科[简介实时动态]金域中央”项目单价在2.2万元/平方米左右，而附近的“铂金家园”售价时一度超过4万元/平方米。“万科金域中央”开盘仅15天就售出大半。“置信广场”项目单价不超过2.5万元/平方米，同样受到购房者追捧。
中国证券报记者在“中梁外滩首府”售楼部现场了解到，前来购房的绝大多数是改善型，还有少量是首次置业的年轻人，也不乏投资客。不少购房者表示，温州房价跌幅已很大，目前感觉不会再跌了，同时也担心房价再度上涨。
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温州炒房警示
高房价可媲美一线城市
温州是个二线城市，但此前温州房价之高，完全可以媲美北京、上海等一线城市。2010年时，温州城区房价就在3万元/平方米之上，这一价格与北京相同城区区位均价不相上下。
据温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006~2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年中上涨4.2倍，部分楼盘价格甚至超过北、上、广一线城市。
如此高位的房价，与温州的经济地位和发展后劲并不相符。而随着此前实体的虚弱，房地产市场的发展，温州多数实体均投资房地产市场，大部分游资也介入房地产，同时随着国家收紧银根，调控楼市，温州的房价就应声而降。
叶檀：要从实体经济做起
应急手段不能收长久之效，温州实体经济提振需要很长时间，房地产价格还在滑落，债务风险还在继续扩大——温州同乡之间担保贷款盛行，意味着一家大公司债务会传染担保圈内的公司，甚至影响十几家公司，债务危机如瘟疫般传染——政府决计提振房地产价格，以缓解燃眉之急。
温州房地产与债务关系，是当下中国债务风险集于房地产一身的典型案例，而这样的案例比比皆是，任由房地产市场下挫，温州企业贷款都会变成坏账，温州企业与民间借贷投资的人全部都会破产。其他城市同样如此，温州的今天很可能是他们的明天。
取消限购之后，温州楼市“井喷”。据中指数据库数据显示，从8月5日至11日的一周，监测的42个城市中，温州成交涨幅，为164.66%。温州房地产升温，可以解套债务绞索。
房地产泡沫是未来风险，债务危机崩盘是眼前风险，救急型经济体习惯于剜肉补疮。但不从实体经济振兴做起，不从改革着手，仅靠房地产市场，真能迎来中国经济的再度辉煌吗？
实体经济不好转 房价上涨也没用
“现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了，还讲什么信用。”上述法院副院长说，止住这种局面的可能是房价停止下跌或者稳中有涨，否则银行房贷就有风险，社会信用体系破坏会更加严重。
如今，一些之前高位买进的温州商品房价格，距离银行贷款只有百分之一二十的空间。
一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。
上述银行人士说，房价下跌已产生信用风险，“但关键问题在于实体经济，如果实体经济不好转，即便房价上涨也没用。”
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