[摘要] “金九银十”来临，购房者着急入市，恐房价再大涨；开发商趁机抓紧加推，快速去化。一方买、一方卖，今年楼市到底谁能占上风？未来的楼市走向、供给情况又如何？
编者按：“金九银十”来临，购房者着急入市，恐房价再大涨；开发商趁机抓紧加推，快速去化。一方买、一方卖，今年楼市到底谁能占上风？未来的楼市走向、供给情况又如何？房天下详细为您解读，这些切实关系购房者利益的大事。欢迎点击本期今日话题：楼市风向转动 政府欲出招 房价要下行了?
楼市政策微调控 更有针对性
预售证管控闸门悄然打开
“金九银十”是传统楼市的热闹时节，如今不少城市已为此做好了准备——悄然打开了预售证管控的闸门，加快了审批节奏。
数据显示，进入8月中下旬后，包括北京、广州、南京、成都等在内的13个重点城市的新批预售面积已连续数周突破300万平方米，远远超过之前数月一直维持为一两百万平方米上下的每周新批预售面积。
据统计，北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及南京、成都、武汉、杭州、苏州、天津、合肥、沈阳、福州9个二线城市成为重点监测对象。
数据显示，8月12日至18日一周，13个重点城市的新批预售面积总计351.29万平方米，环比大增196%，成为5月份以来的值。而这仅仅是个开端，接下来的一周，13个城市新批预售面积仍超300万平方米。在这近半个月时间里，广州、天津、成都、武汉、沈阳等城市新批预售面积都超过50万平方米。
“这其中最应关注的是一线城市，它们的市场需求最旺盛、房价上涨压力，也因此是之前预售证管控最严的地方。”有业内表示。详情
预售证——楼市供给的一道门槛
开发商建好房子要想入市，必过预售证这一关。近期有开发商直言“不缺钱，缺的是预售证”。房源无法入市，对销售旺季金九银十的影响显而易见，需求旺盛、供给不能增加，也难怪开发商叫嚣“不涨价已是大优惠”。
与去年“十一”黄金月相比，今年黄金月的变化体现在价格上。去年黄金月的优惠折扣循例比平常的日子要多些。但今年则不同，可匡算到的供应量不仅较去年同期要少，再加上此前发展商走量迅速，资金回笼速度较快，因此，当下房企大多已不缺钱，唯独缺的就是预售许可证。因此，尽管目前大部分新产品的价格尚在定制之中，但已有房企放言：不涨价已经是的优惠。
尽管日前有统计数据显示，上周全市的网签均价仅为9185元/m2，此价格创造了近两年成交均价的新低。这是由于上周广州中心区成交跌入“冰点”，创下广州楼市近两年首次六区“零成交”纪录。再加上近郊楼市成交量达2094套，环比涨幅达97.18%。由于权重的影响，直接导致了房价的“假摔”。
日前，记者在华南板块一楼盘采访时，该盘的营销负责人坦言，现在除了吸引买家提前登记的9.8折之外不会有其他的优惠折扣了。在当前市场需求旺盛，“日光盘”频出、开发成本增加等客观现实下，开发商有着无法抑制的涨价冲动，因此，收紧折扣是最直接的做法。详情
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房价上涨压力大 看政府出招
郑州：未满20岁不能买房
郑州市房管局证实，自9月1日起，限购升级。在多项措施中，最吸引眼球的是暂停未满20周岁的无住房单身人员在限购区域购房。
此外，郑州市还划定价格环比“零增长”目标，对开发商申报价格进行严格控制。
此前温州放宽限购，原本被限制的本地和非本地户籍人士将被允许购买二套房。而郑州市之所以作出相反的收紧举措，则源于当地房价上涨的压力。
据了解，郑州原有的住房限购政策为，“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上、持有本市居住证1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”
此次调整后，变为“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上、持有本市居住证3年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对于未满20周岁的人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。”
两者相较，郑州调整后的限购政策更加严厉，以年龄作为限购界限，在国内也比较罕见。郑州市房管局官方微博解释称，“保持住房价格相对稳定始终是国家的明确要求，也是郑州市的工作目标。”详情
南京：市属国企年内退出房地产
南京市近日出台《关于市、区属国有独资、控股（参股）企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》，要求18家市属国有全资及控股房企、15项市属国有参股房地产企业股权，须于今年底前完成退出。
南京市政府办公厅新闻处相关负责人介绍，《意见》的出台，首先是国务院及相关部委对此早有要求。其次，一些民众对国企进行房地产开发时传出的负面消息较为不满，市政府接到过很多这样的反映，此次出台该意见，“是对民众呼声的回应……也是不与民争利。”
南京市列出该市国资退出房地产时间表的做法，在地方中可谓首次。此前，山东、合肥、上海等地也有类似尝试，但多由当地国资部门主刀，针对的是非房地产主业国企，且少有时间表安排。
此次南京要求该市国资退出房地产，方式包括关闭清算、股权转让、业务转型和划转安居集团。
其中，实施关闭清算的国有房企，要于2013年底前停止实际经营，将人员分流安置到位，债权债务清理完毕。实行业务转型的，部分企业将转型从事保障房建设、土地一级开发整理、持有型物业开发和运营等业务，其涉及的资产、资源和项目主要向安居集团集中。对于预计今年底前不能完成退出工作的国有房地产企业和参股股权，9月底前划转安居集团加快处置。
上述报道称，今年底，南京市将组织对市属国有资本退出工作进行全面检查验收。
据前述南京市政府办公厅新闻处相关负责人介绍，近期南京市政府专门发出文件，对规范市属国企如何退出，人员、资产如何安置等问题做了说明，“相关实施信息目前市国资委、建委、房管部门正在抓紧研究制定。”详情
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为地方政府开源——破解土地财政
房产税扩围为地方政府“开源”
8月28日，发改委与财政部在向人大常委会的报告中双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。一时间，“房产税改革扩围”的话题再次吊起了众人的胃口。
现在讨论房产税改革的日程表没有意义。事实上，更需要也更值得思考的，是房产税改革的目的究竟是什么？是能对当前令普通百姓望而生畏、生活重心被迫严重偏移的房价起到一定抑稳作用，还是有助于规范税制、缓解地方政府债台高筑的困境？
中央财经大学财政学院财政学系主任、财政税收研究所所长曾康华教授表示，我国地方政府的收入增长虽快，但主要是靠房地产相关的税收。那么房产税扩围是不是为了增加地方财政收入呢？“应该说有这个因素。但目前也存在许多问题。”详情
房产税试点扩围渐进
住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，中央希望房地产行业平稳发展，各地则根据现实情况进行政策微调“温州等地由于前期上涨至不合理的高价，因此持续下跌，而郑州则面临较大的内在需求动力，房价上涨压力较大。”
“扩大房产税试点范围势在必行。”中国房地产协会副会长朱中一认为，房价不断上行给房地产调控造成较大压力，从“国五条”的实行让我们认识到，行政手段控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。
事实上，中央层面也多次指出应扩大房产税试点。日前发改委主任徐绍史和财政部部长楼继伟受国务院委托向人大常委会报告时，均指出下半年房价反弹压力较大，应重点抓好扩大个人住房房产税改革试点范围工作。
人大常委会委员尹中卿也在十二届人大常委会第四次会议分组审议计划执行报告和预算执行报告中提出，应尽快按人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房者的持有成本，同时要推进不动产实名登记和联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源。详情
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