[摘要] 11月15日，十八届三中全会 审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称“决定”）发布。在改革开放历经三十五年风雨之后，我国社会经济即将迎来改革全面深化的关键时期。本文对《决定》中与房地产相关的若干要点进行摘选，分析其对未来房地产市场的影响。
产业网讯：中指研究院11月18日发布《深化户籍、土地、金融要素改革，促进房地产长效机制建立健全》，政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。
户籍制度改革：“以人为本”提高城镇化质量，人口红利支撑房地产市场发展
《决定》倡导城镇化发展，创新人口管理，提出“完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”。要求“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。”
此前，我国的户籍城镇化率一直远低于常住人口城镇化率，此番明确户籍制度改革对房地产市场的影响主要有：（1）逐步放宽落户条件、推进公共服务均等化，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程。不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。（2）不同城市户籍制度的差异将加速城镇住房供需结构的差异化，住房将被要求满足多层次多结构的需求。中小城镇的需求群体将主要为由农村或外地落户至此的新市民，而大城市则需要更多地考虑外来务工人员的居住需求。
同时，《决定》还要求“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策”。此前我们分析，2011年新增城镇人口较2010年有明显回落，刘易斯拐点和库兹涅茨拐点开始到来，中国开始进入人口红利拐点 。这一政策的提出，将提升未来生育率，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口增速减缓对房地产市场的影响，继续带来潜在地产需求。
土地制度改革：“同地、同权、同价”促流转，合理集约供应平稳地价预期
有关土地制度改革的专题中，我们预计未来改革的方向可能集中在：（1）调整用地结构，盘活存量建设用地；（2）确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转；（3）完善土地增值分享机制及农民社会保障体制。上述观点与《决定》的内容不谋而合。在新型城镇化的进程中，土地制度改革不仅可以缓解当前部分城市用地供应紧张的局面，在盘活存量土地资源的同时提高土地效益产出，更重要的是结合新型城镇化“以人为本”的核心，提高农民的财产性收入，使集体土地的实际使用者真正享受到城镇化带来的改革红利，缩小城乡差距，实现城乡一体化发展的目标。总的来说，土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化，长期来看在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价，保障城市均衡发展，对房地产行业健康发展具有重要意义。
财税制度改革：平衡中央地方财权、事权，立法推进房地产税改革
《决定》进一步指出，要“完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系”，其中“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”成为此次地方税收制度改革的重点。同时决定也要求“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。
1994年分税制改革后，地方事权过重而财权不足，土地财政应运而生。此次着重提出的财税制度改革，将促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型、维护社会稳定的有效手段。
值得关注的是，此次《决定》并未直接提及市场高度关注的房产税，而明确将推进房地产税立法。房地产税属于综合性税制概念，房产税属于其中一类，上位立法先行尤为重要，改革脚步则需循序渐进。与此同时，作为房地产税制推进的基础，个人住房信息联网系统也亟待建立健全，预计在2014年6月前出台的《不动产登记条例》将成为明年市场关注的焦点。房地产税制的建立及完善作为市场长效机制的重要组成部分，将对房地产市场的中长期健康发展起到不可替代的作用。
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