[摘要] 各位网友，大家好，非常高新大家走进无锡新传媒的高栏目，今天我们要和大家讨论的是房价和地价的问题。现在大家都说如今无锡的土地也是寸土寸金啊！我们也注意到这样一个问题，近一段时间以来，有关房价与地价、房价与土地供应的争论也是非常激烈。为此，我们今天特意邀请到了无锡市国土资源局局长吴伟坤。
许丽丹：那么净地出让有什么优点呢？
吴勇：净地出让跟毛地出让的优点还是比较多的。
毛地出让有很多的缺点，毛地出让以后就是原来土地人的使用权还没有收回，短期内就会出现一块土地上有两个使用权人的现象。第二个就是毛地出让以后因为在拆迁过程当中，不可预期的因素比较多，这样增加了难度，不利于广大的老百姓及时的提供土地供给，达不到这么一个效果。而实行净地出让以后，开发商很快可以拿到土地，他马上就可以规划，尽快的开工，为广大的老百姓提供舒适的环境。
主持人：我有一个问题就是土地出让金的问题。
陈艳：我们土地出让金应该说虽然多，但是跟我们无锡市城市发展的需要来说也是比较匹配的，对于我们无锡来说，我们目前的土地出让金也是必须要有这么一块收入的。
主持人：网友“HooH”：广州某“地王”因长期闲置被政府收回，这个事件中说到的土地明明被拍卖掉了，政府有资格收回他人资产么？
吴勇：我们规定的有时间限制，如果不按照我们的时间进行土地开发，那我们就有权收回。现在各地各个地方城市政府，包括你刚才说的广州的那块地是完全符合国家法律法规的规定的。
吴伟坤：土地储备的功能主要在于调节土地的市场，相当于我们一个水库，有蓄水功能和灌溉功能，当枯水期的时候可以放水。土地储备对于土地来说就起来到了这样一种功能。所以土地储备工作也是我们国土资源部门的一项非常重要的工作，关系到地方经济、社会发展关系到民生的一件事情，作为我们土地收购储备工作的主管部门，也有责任做好这一方面的工作，我们前几年的土地储备工作为我们无锡的发展做出了很重要的贡献。我们2010年还要加大力度开展工作。
首先我们还是要加快土地前期开发，这关系到我们土地储备工作，也关系到我们土地市场的运行和发展，是我们土地市场的前道工序。我们在2010年准备选择要开发的地方，加大土地储备力度，在资金上面保障，然后采取积极有效的措施，来开展工作，这是我们在土地储备上面要做的工作。第二个工作要很好的调控好2010年的土地市场。我们怎么样来起到一个蓄水和调控的作用，还需要土地储备工作人员做很好的计划和谋划。这方面我们新的一年还是要很好的来探索把握这条途径，来有效的调控市场。特别是我们还要走出去，到先进的地方进行学习，学习他们怎么样更好的调控土地市场的做法和经验，来指导我们无锡的土地储备工作。第三方面我们还要加强土地储备建设为我们无锡市场发展的服务，加强市场建设主要是在土地供应和后续管理上加大力度，土地供应我们要走出一条公平、公正、公开的市场之路。在土地的后续管理方面，我们在今后的房地产开发管理过程当中，要积极的实施相关的行政管理，
主持人：如果您刚打我们网页的话我们今天邀请到了无锡市国土资源局局长吴伟坤、市土地储备中心主任陈艳、市国土资源局利用处处长吴勇，走进新传媒与广大网友共同来探讨房价与地价的关系。
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刚才我们积极讨论，现在发现我们的网友的问题比较多，我先问一下陈主任，网友“奶茶”的问题。
2009年保障性住房新政策推出后，引起了市民的关注。“新政”提标扩面后，新增的15736户低收入家庭，原本是有可能到市场上购买商品房的，加之公共租赁房明年“试水”，更多的人被纳人住房保障范围内，是否会对现有的商品房市场造成冲击？
陈艳：加大保障性住房是我们国家出台的惠民的政策。刚才主持人说了，新政出台以后，有很多的低收入人群进了保障性住房的门槛，等于这里面的人更多了，但是我们认为不会影响到我们整个商品房的供给。原因主要是保障性住房他满足的仍然是低收入人群的困难家庭的住房需求，从这个住房的面积上，一般都是50到60平方米，而且被划定低收入困难人群的原来在市场上购买商品房本身是非常困难的，虽然我们无锡市在长江三角洲是比较发达的地区，但是城市里面毕竟还有很多低收入人群，这些人群购买房屋的能力本来就很低，现在国家能够让他们享受我们经济发展的成果是非常好的，但是购买商品房的对象和保障性住房的群体还是能分得开的，因此我认为保障性住房供应量大了不会影响整个商品房的供应。
许丽丹：有人认为房价贵就是土地贵，那么地价在房价的价格当中占了几成比例呢？
吴伟坤：这个问题我真的是回答不好。现在有很多的专家都给这个问题做了回答，但是他们的回答很多网友不是很满意，要我来回答这个问题我感觉到很难，既然网友问到这个问题，我还是想结合我个人的一些认识，谈谈自己的想法，仅供各位网友参考。
房价和地价确实是有着关联性，用面包和面粉的关系来形容也是可以的。房价和地价到底有什么关系，确实还是存在一些认识上的差异的。有一些人有这样的认识，有一些人有那样的认识，普遍的认识是因为土地的价格贵，那房价就高了。这是一种很普遍的和普通的理解。这种理解我觉得也是有道理的，因为任何的商品，他都有一个价格决定因素。这个决定因素就是他的成本往往对价格具有一定的决定性。所以这个问题网友们这样去考虑和认为，我觉得也是有道理的，我在这里要讲讲我个人的观点。
我个人认为，房价跟房地产的成本确实有关系，但是决定房价的根本的因素在于房地产供求关系，也就是说市场的供给和市场的需求决定了市场的价格。这个在经济学理论里面说的是比较透的，房地产也是一种商品，商品的价格是有供给和需求决定的。从房地产这个大的市场来讲，价格形成机制是有一个总的供给和房地产市场的总需求决定的。我们这个土地价格它又是怎么样形成的呢？土地价格的形成，我个人认为它主要还是房产价格所决定的。说的具体一点，未来人们对房价的判断来决定的当期的一个土地的价格，比如说我预测三年之后，房地产市场的房价水平大概是一个什么样的水平，我作为开发商，我要去竞拍土地，我应该用什么样的价格去拿这个土地。他会扣除建造成本，扣除一定的利息和其他的相关成本，再合理的算出他的利润，在这个基础上他来决定他去参与竞拍的房价的水平。土地价格我们大家都知道，都是通过土地市场来决定的，土地市场就是一种公开、公平的市场，大家也都是在这个市场上通过竞争来获得土地的。那么每一个开发商在竞争过程当中，他的心理地价都是根据未来两三年的房产的价格来判定的。土地的市场价格我认为房地产开发商在拿地时候一定会是理性的，他不会有太大的冲动，因为土地的价值体量很大，如果说某一个开发商有不理智的过分的冲动的话，超过市场价去拿这种高价土地的话，对未来会产生影响，建造成本可能会过高，市场不接受，就会亏损，甚至企业都有可能倒闭。任何开发商在拍卖土地的时候他们都有一个心理价位。所以我认为房产的价格决定了土地的价格，或者说预期的房产价格决定了当期的土地的价格。当然土地的价格形成机制除了市场的因素之外也有一个成本的因素，也跟土地开发成本有关。土地开发成本过高，如果市场认可的土地价格过低的话，很可能会减少这个土地的开发量，也就是说土地前期开发要亏本了，这个时候从事土地前期开发的可能会减少，那么土地的供应量也会减少，土地供应量减少之后，他的价格也会抬升。这个成本也对土地的价格产生作用，但是我们现在的土地价格主要还是由预期的房屋价格决定的。不知道我的观点对不对？
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