[摘要] 南京市公积金管理中心于2月22日下午举行南京市住房公积金贷款政策调整新闻发布会。
继中国银行和光大银行率先取消首套房贷七折利率优惠之后，春节后大部分商业银行也将开始收紧首套房贷款优惠。
证券时报记者从工行、中信银行和兴业银行了解到，由于很少有客户能严格满足首套自住普通住房条件，因此首套房七折利率贷款实质上已“名存实亡”，利率上浮已经成为业内常态。同时，不少股份制银行已在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见，房贷发放速度已大大放慢。
首套房七折利率贷款名存实亡，是近期不少地产中介商的直观感受。他们告诉记者，虽然大多数银行并未明确停止首套房七折利率贷款，但目前多数银行对于首套普通住房贷款都已经很难给出0.7倍基准利率的优惠了。同时，春节前两周的贷款速度也比以前慢了一半。他们还表示，面对当前房价，80%的购房者都没有能力一次性付款，因此，首套房七折利率贷款优惠的取消，是近期房市成交量低迷的原因。
对此，某股份制银行上海分行负责人承认近期放款速度减慢，其原因是总行已经在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见，目前该上海分行正在抓紧研究实施细则；在细则未明确之前，贷款审批速度可能会降下来。
另外，中信银行上海分行表示，从春节前进入贷款审批程序的购房者情况看，很少有满足首套自住普通住房条件的，以1.1倍的二套房利率放款已成为常态。目前中信银行仅针对优质客户以基准利率放款，而利率下浮几无可能。
根据房贷市场的传统，贷款定价一般均由国有大行主导，而股份制银行和城商行则以略为优惠的房贷政策吸引客户。例如，近两年来兴业银行的增长势头较为迅猛，房地产相关行业贷款占贷款总额的比重曾长期超过40%，该行一度被称为“半个地产股”，但近期兴业银行灵活调整了房贷政策，贷款增速显著下降。该行零售事业部副总监郑黎辉表示，兴业银行的房贷细则将向同行看齐，绝不擅自降低利率，兴业银行对于房贷的控制将比国有大行更严格。
有分析认为，住房按揭贷款压力测试结果不佳，是银监会督促各商业银行收紧房贷的主要原因。2009年房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；其中，个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。越来越多的银行已经感受到房贷疯长带来的隐患，特别是升息预期下，房贷业务的利差已进一步萎缩。
房贷收紧致银行业务量大跌楼市或进入调整期
“由于房贷利率优惠比例调整，我们的个人按揭放款量大幅减少。”中国银行北京分行一支行位于某住宅商品房项目售楼处的信贷工作人员王女士表示，眼看着同在一家售楼处现场办公的工商银行的接单量甚至是中行的4~5倍，他们也只能无可奈何地干着急了。
而种种迹象表明，在“国11条”加强房地产信贷风险管理、加大差别化信贷政策执行力度的导引下，中行降低房贷利率优惠比例的行为正在被其他银行逐步效仿，信贷政策收紧信号越发强烈。
银行博弈房贷优惠
“我们目前的状态就像在夹缝中生存，左右为难。”王女士对《财经日报》表示，房贷利率优惠比例从7折调整到8.5折主要是由于中行总行对于其去年的个贷业务的利润率较为不满。而自从1月下旬中行总行下发文件宣布降低房贷利率优惠比例以及1月放款额度用完暂停放款后，客户纷纷选择优惠比例未作调整的银行去贷款了，使得该支行的个人按揭业务量大幅下降，缩水比例达到50%以上。“我们是看在眼里急在心里，目前我们已向上级部门反映这一状况，希望降低优惠比例的政策能有所调整。”
然而在基层的放贷冲动和各银行总行的利润要求及相关政府管理部门调控目标的博弈之下，王女士并没有盼来该行政策的松绑，而是其他银行对此的纷纷效仿。
据了解，目前在深圳地区，深圳发展银行深圳分行已经开始实施首套房贷利率8折优惠，而光大银行执行的则是首套房利率与首付比例相关联的政策，即住房面积限于140平方米以下的情况下，首付四成利率打7.5折，首付二成利率只能打8.5折。
而在上海，建设银行上海分行目前的要求是首套房必须首付三成，根据信誉以及经济偿还能力利率可以打8或9折。诸如工行、农行、招行尽管首套房利率仍然可以执行7折优惠，但均将首付款比例提高至三成。
对此，伟嘉安捷专业按揭顾问机构专门算了一笔账，以100万元20年的贷款为例，8.5折利率与7折利率相比，借款人每月要多支出月供483.83元，累计20年共需多支付利息约11.6万元。
伟嘉安捷认为，对于首次置业群体来说，需较为理性地看待首套房贷优惠利率的调整。一方面，因为房贷7折优惠利率是在2009年特殊经济环境下产生的特殊优惠政策，2009年房地产市场回暖速度较快，各大商业银行陆续将首套房贷优惠利率回调至8.5折也在情理之中。另一方面，按照新一轮“保发展、调结构、管预期”的金融监管基调，即便商业银行调整房贷优惠政策，其目的也是为了进一步落实差别化信贷，优化贷款结构。从长远角度看，对房贷市场将不会有太大影响。
房贷收紧影响购房需求
据统计，2009年我国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%，其中个人住房新增贷款的贡献率接近15%。
大连万达集团股份有限公司投资证券部副总经理赵承业认为，在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下，银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓，不断增加消费者的按揭贷款，不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款，这一方面制造旺盛的市场需求，一方面催生了强大的市场供给。
而目前各银行纷纷降低房贷利率优惠且上调首付比例，显然已释放出个人住房消费信贷收缩的明显信号。
国泰安证券公司近日发布的报告指出，由于中国信贷管制加强及商品房销售面积下降，预期部分开发商于未来3~6个月将下调新房售价以加速周转。由于购房者及开发商的负面预期，预计2010下半年，深圳住宅销售均价将同比回落10%~15%，领跌，此后广州、北京、上海楼市亦将进入调整期。（证券时报）
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