[摘要] 新一轮楼市调控政策正在紧锣密鼓地执行之中。
聚焦 2 买卖双方博弈加剧
受已经出台的调控措施和即将出台更严厉调控措施的预期影响，楼市中买卖双方的心理正在发生微妙的变化：部分投资客也开始恐慌性抛盘，市场上二手房源逐渐增多；但买房者观望情绪反而加重，一些已经签了购房合同的买房者甚至不惜违约。
政府调控楼市重拳出台后，北京、深圳、上海等地开始出现投资客抛盘。据报道，北京北三环一个项目近期出现了大单抛售，一位浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平方米。
相关数据显示，4月15号以后，北京二手房房源新增达到了6000套，相比之前市场平均水平上涨了50%，特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等郊区，环比房源上涨幅度更是达到了200%。
虽然市场上的房源在增加，但更多的买房者却重新选择了观望。据北京中原三级市场研究部数据显示，14号以后，北京二手房市场新增客户需求仅为3000组，客户需求新增下跌了8成。同时，在回访的8000个从3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到了75%。
北京中原三级市场研究部还发现，在2009年来的北京二手房市场违约中，90%的案例为房主因为房价上涨过快而认为售价过低而违约。而在4月15日以后则非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。
中原地产称，受一系列调控措施的影响，目前违约协议中客户违约比例已经达到了70%，预计在5月以后商品房、二手房将迎来一批因为房价下跌不收房、贷款首付筹不够而造成的违约潮。
“楼市正在陷入一个‘量跌价平’的僵局。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，就目前楼市而言，无论是成交量还是价格方面，政策的效果还未完全表现出来。由于调控政策具有一定的滞后性，个人认为5月份以后政策的效果才会更明显地表现出来。
陆骑麟认为，决定今后楼市走向有两个重要因素。“首先便是政策的执行力度。其次是后续政策的出台力度，比如近段时间人们讨论的住房消费税，就有利于将炒房者手中的住宅释放出来，进而能在一定程度上改善楼市供求关系。”
聚焦 3 “地方版”楼市调控政策将出
“下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，相关的政策储备有关部门应该已经在进行，不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮楼市调控后市场的进一步变化。
“其实国内已经有一些住房消费方面的税，只要调整一下就可以正式征收了，并不一定非要推出物业税。关于住房消费税，最有可能的做法就是找几个较为典型的一线城市，比如北京、重庆、上海等，作为试点，积累经验，然后再逐步向推广。”陈国强告诉《经济参考报》记者。
有消息称，财政部和国税总局在住房消费税这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。
值得注意的是，“新国十条”还特别指出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。专家称，在未来一段时间，更为细化的区域性楼市调控措施可能将陆续推出，它们将会为下一步的楼市调控增加新的筹码。
陈国强认为，国务院“新国十条”出来以后，地方政府肯定会出台地方版的楼市调控政策，与国务院的楼市调控相对接，一些与中央精神相违背的法规和条文将会被清理掉，不排除会采取一些行政手段来抑制房价过快上涨。（来源：经济参考报）
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