[摘要] 一些热点城市在各项政策和有史以来“最认真”的限购令的作用下，伴随“竞争白热化”和“市场结构性饱和”，以及土地、金融、产品、市场和管理等门槛的抬高，正出现了一种梯次下移的开发“大转移”，即上游城市的开发商向下游城市转移如一线向二线、二线向三四线等。
李开发:中国楼市进退两难 离奇的楼市崩盘说
来源：新金融观察报
李开发
作者简介
著名经济学家，坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。
2011年5月23日，独立经济学家谢国忠发表文章，认为美元走势强劲，预言中国楼市于明年下半年或将崩盘。前数日，著名财经评论人侯宁与地产人陈宝存对赌中预言北京五环内楼市明年要掉一半。侯宁坚持认为“2012年年底北京五环内平均房价跌50%”的理由是，房地产市场与股市有一定的相似性，目前的房地产市场基本是一个投资市场，而在一个投资市场中，价格的走势往往由预期决定。
房地产市场经过多轮调控，人们对房价下行的心理预期正在加强。侯宁特别提及谢国忠的观点，美元的走强将刺破中国房地产市场的泡沫。而地产人陈宝存则认为房价不会下降，原因就是住房建立在稀缺的土地资源上，而中国城市化的历程才刚刚起步，目前中国的居住水平还很低，这些都决定了中国的房地产市场还有长期的发展空间。
两个专家不设赌注，所以只是一场口水战。笔者的观点是，判定明年的楼市要跳水的观点明显离谱，因为从2005年出台“国八条”起算，“跳水说”风行了好几年，但是始终没有跳。中国的经济有内在的动力在支撑，“跳水说”难以得到足够的理由支持。
支持楼市跳水的理由是，过去的快速增长主要来源于投资，而投资主要在房地产领域与“铁公基”领域，这两个领域都不是实实在在能产生持续增长的生产力所在。广义货币M２发了那么多，不跳水是不可能的。这种没有生产力的增长持续的时间越长，经济衰落的空间就越大。
笔者认为，这些理论的支撑点在于西方市场经济理论。事实上，中国的宏观调控并不能完全用西方市场经济理论来指导。因为，中国是一个１３亿人口的大国，总体上还有半数人口的生活水平、文化素质、经济理念还不能与现代市场完全接轨。中国的经济需要慢一个节拍，不停步，慢慢来。实现市场经济有个过程，开放也有个过程。中国近些年的经济开放有了自己的模式，与西方经济理论接不上轨。比方说，中国城市与农村的二元经济结构，大家都知道有问题，它束缚了改革开放的步伐。但是不能把这个问题一下子解决掉，因为步子快了就出现一大堆“跟不上”，观念跟不上，法治跟不上，管理也跟不上。如果中国的农村、中国的边远山区的人们一下子进入城市，城市就会出现大量贫民窟，农业就会荒废，社会问题就会非常严重。它不仅会导致城市不稳定，也会导致农村不稳定。
谢国忠先生提出，中国经济放缓是个好事，中国应当将存款利率再提高三个百分点，才能防止通胀预期恶化。因为如果经济放缓不是硬着陆，那么出口、消费和基础设施投资将会继续增长。中国经济的泡沫会更加严重。
笔者的看法是，让中国经济增长放缓必须明确指向，它不能是全盘放缓。提高利率，使过多的M2资金减少流动，回流到银行手中，降低通胀，这是必须的，但不能一刀切。现在房地产与楼市钱多，而实体企业钱少。实体企业经过近五年的信贷挤压后，一部分产业相当困难，从贷款的市场调查看，许多实体企业并不足以吸收资金，没有很可靠的利润空间。让货币的名义价值与实际价值靠近，减少流动性是对的，但是用过于生硬的手段让房价摔跤，猛地降下来，其结果可能是四面楚歌。
中国经济的问题主要有四个，一是长期依靠出口带动的方式。在市场竞争激烈的环境下，企业的利润越来越薄，企业员工的收入在经济增长中远远落后，扩大消费缺乏真实、有力的支持；二是我国企业出口创汇统一被中国银行收购，银行需要加印同样数量的货币，这种不由企业自担外汇损益的做法贻害无穷，它导致人民币在国际结算时汇率上升，美元贬值，在国内结算时人民币贬值，购买力越来越低，损害了企业应对市场的能力；三是房地产业一枝独秀。这本身不是房地产的问题，而是整个国内的经济体系与经济结构的问题。二元经济中，当房地产与地方政府发展同步，而且成为地方政府创收的主要来源时，推高地价、房价成为地方政府与开发商的共同利益点。中国没有建立起保护普通老百姓的住房保障体系，加之城市人口不断增加，房价上升成为发展的必然。随着房价的屡屡攀升，房地产投资率越来越高，资金就会从其他领域注入房地产领域；四是当实体经济受到反复抑制时，效益越来越差，资金或进入房地产与基础设施建设，或进入股市炒作。这时，政府如果用硬性的调控让房价跌落，让资金从房地产领域流出来，不仅不能挽救经济，反而会导致经济全面衰败。
一些专家对银行的指责是不切实际的，他们是站着说话不腰疼。并非银行不愿意扶持实体企业，而是银行已经难以扶持经过多年挤压的中小实体企业。2007年以来，大量的实体企业在看到房地产业美好前景时，纷纷将手中的流动资金抽出去炒房，从那时起，企业的前景就已经面临危机了。折腾到当下，实体企业有好项目、有好利润前景的越来越少。银行如果此时将贷款放给实体企业，是企业没有好的预期，因为市场竞争越来越激烈；第二是企业的产品销售范围很大，点多面广，亏损也越来越多。通常只要一笔销售不能回款，企业可能就会陷入亏损的困境。因此银行监控越来越困难。与之相比，城市发展带来好地段的房子奇货可居，城市化使进城人口越来越多，房价攀升几乎不可阻挡，而且一个房产证就让银行完成了监管，那么银行能不向房地产领域多放贷吗？
中国的楼市进退两难，但是刚性的调控并不能一直下去，它会随着经济发展的变化而变化，实现动态调控。通过让房地产崩盘来实现经济转型既不现实，也有巨大风险。随着时间的推移，决策部门或许将适当放松对房地产的调控，房地产在一些城市仍然会有一定规模的反弹，而实体经济在逐步回升转好过程中，贷款会不断增长，情形也会稳定好转。因此，楼市崩盘的现象不一定出现，但作为一种警示仍然值得关注。文/李开发
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