[摘要] 央行最新数据披露，截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。虽然只是0.2个百分点的微幅增长，但这却是房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。
就在房地产销售开始回暖，笼罩在楼市的阴霾呈现逐步散去的迹象时，有消息称，房地产开发贷款信托项目将于近期重启。
用益信托首席分析师李旸向《华夏时报》记者表示，目前尚未得到与此有关的消息，“根据我们的了解，信托公司也没收到上级机构的相关文件，明确表示将对房地产信托发行全面放开。”
此外，另一位信托人士也表示，与房地产有关的信托产品发行根本不存在“重启”这一说法，因为今年上半年房地产信托产品一直都在发行。
事实上，尽管银监会曾于去年5月底明确表示将对房地产信托业务进行窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，并在去年7月明确要求房地产信托产品必须提前报批，但这样的监管并不意味着不允许房地产信托产品的发行。相关数据显示，今年上半年房地产信托依然保有701.61亿元的发行量。
全面松动可能性不大
对于去年下半年以来银监会实施窗口指导的举措，诺亚财富地产基金研究员孙治香认为，该举措一方面是银监会为配合国家对房地产行业宏观调控所采取的，另外一方面，由于宏观调控直接导致房地产销售大幅下降，一些信托公司逆势大规模发行房地产信托产品的行为，已经为实际兑付埋下了很大风险。
除三季度外，今年3月和6月也被业界视为是上半年房地产信托兑付的两个小高峰，尽管目前看起来已经安全度过，但李旸认为，即便在这种情况下，房地产信托松绑的迹象也并不明显。面对下半年将来临的新一轮兑付高峰，目前监管部门的神经依然绷得很紧。
“目前银监会高层正处于人事调整期，在这一过程中，房地产信托从紧的政策不大可能出现逆转，“房地产信托可能会出现局部或阶段性的松动，但全面开闸的可能性不大。即使房地产信托的口子要放开，应该也在今年年底或者明年。”李旸预测说。
孙治香则认为，随着楼市销售的逐步好转和房价的企稳，以及目前货币政策的放松，从信托产品安全度的角度来看，银监会全面控制的必要性呈现逐步下降的趋势，因此不排除银监会对房地产信托产品监管放松的可能性。
规模和率出现双降
事实上，在监管部门的严格监管下，2012年上半年房地产信托产品的发行状况已发生很大变化，其中表现最为明显的就是发行规模和率双双下降。
与2011年上半年房地产信托接近2000亿元的发行量相比，今年上半年701亿元的发行量显得“小巫见大巫”。
孙治香为记者提供的另外一组数据显示，去年二季度房地产信托产品发行几乎是“井喷式”增长，每月发行规模都在400亿元左右。由此推算，去年二季度两个月的发行量就高于今年整个上半年。
今年上半年，房地产信托产品在全部新增信托中的规模的占比仅为22%，相比去年上半年的47%大幅下降。
李旸告诉记者，从今年6月单月信托发行情况来看，房地产领域融资的占比依然处于下降的趋势，而基建类产品开始明显上升，“我们了解到的情况是，信托公司为防范风险，纷纷开展项目风险排查，逐渐转变了业务方向。”
尽管与其他信托产品的率相比，目前房地产信托产品依然以10.41%的平均预期率处于高位，但今年上半年房地产信托产品的率与去年相比，也出现了明显下降。
李旸表示，在央行两次降息的情况下，现在房地产信托的融资成本明显降低。原来可以达到15%甚至20%的产品，现在基本没有。像近期发行的几款房地产信托产品，的已经降至11%-12%左右，较低的房地产信托产品，率只有9%。
知名房地产专家韩世同则表示，虽然目前房地产信托融资成本有所下降，但相比其他金融工具，信托产品的融资成本仍然较高。根据他的推算，假设某个房地产信托产品给到投资者的率为9%，但对开发商而言，实际的融资成本至少在18%以上甚至更高。
但韩世同担心，房地产信托监管的放松，会继续演绎房企通过发行新产品来偿还旧产品债务的故事，即市场上所说的用开发贷还高利贷的情况。“而且我认为，即便房地产市场回暖，房地产信托监管出现部分放松，它也一定不可能解决所有房地产企业的资金问题。”韩世同说。(华夏时报)
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