[摘要] 就在几天之前，上海万得信息技术股份有限公司(下称“万得”)以8亿元购得上海黄浦江沿岸E20地块。这幅在陆家嘴商圈辐射范围内的商办用地，此前曾被多名业内人士判断升值潜力较大。而此地块意外地被一家非地产行业的企业最终摘得，“外行”涉足商业地产之声四起。
[商业项目的开发持有，需要沉淀大量的资金。而国内配套的融资渠道又十分匮乏，退出渠道也十分有限]
种种迹象表明，转战商业地产，已不仅仅是传统住宅开发商的选择。
就在几天之前，上海万得信息技术股份有限公司(下称“万得”)以8亿元购得上海黄浦江沿岸E20地块。这幅在陆家嘴商圈辐射范围内的商办用地，此前曾被多名业内人士判断潜力较大。而此地块意外地被一家非地产行业的企业最终摘得，“外行”涉足商业地产之声四起。
“外行”扎堆
对于万得的此次拿地之举，上海房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，该项目后期如何操作是决定万得是否涉足房地产的关键：即，如果该项目成立一个项目公司并在建成后出售，那么这就仅仅是一笔财务投资；若万得参与该项目的全程开发并主导后期的经营，那么则可认为万得涉足商业地产。
不过，作为一个建筑面积约3.6万平方米的中等规模办公楼，有市场分析人士认为，这一体量大大超出了企业本身的办公需求，“应是先有商业地产方面的考虑，其次才是办公需求。”
就在万得拿地之前不久，中国商业地产联盟秘书长王永平曾在微博中爆料：“四川简阳(县级市)当地政府给了海底捞一块商业用地，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体。”
尽管海底捞方面对此回复相当谨慎，仅称“海底捞简阳店是海底捞的发源店，随着简阳城区的不断发展，该店也受到了发展的制约，在政府的关心和支持下，海底捞将另择土地进行改建、扩建”。但这也从另一个角度确认了其进军商业地产的消息。
在住宅地产市场受到严厉宏观调控使得传统开发商纷纷转型进入商业地产的同时，一些看似与房地产行业毫无关联的企业似乎也想从中分得一杯羹。
在这一过程中，海底捞与万得并不孤单。
2011年，苏州的餐饮企业吴地人家就高调宣布进入房地产业，专注商业地产开发；在此之前，同是餐饮企业的眉州东坡也曾尝试在湖北投资商业街开发；而正在积极运作上市的餐饮品牌“顺峰”，其集团下也有“顺景温泉酒店”商业地产项目。
而本报记者在商业地产开发最为火热的成都调查发现，五粮液、娃哈哈、雨润控股、苏宁、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希望等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领域有了实质性举动。
“海底捞、万得资讯等非房地产企业进入商业地产并不为奇。”商业地产开发商阳光新业相关负责人分析认为，从目前的市场环境看，住宅市场依旧受到严厉调控，股市行情也持续低迷，实体经济也在走弱。许多企业赚了钱，没有合适的地方投，考虑到安全边际，商业地产相对而言，还是一个相对稳定、安全的投资品。
在王永平看来，目前商业地产颇为火热，引得各方力量纷纷入场的原因，除了传统房企或主动、或被动地调整转型外，还有的企业是“盲动”，即看到一些企业在商业地产领域风生水起之后盲目跟风。
“不过，像海底捞这种企业，由于已经形成了强大的品牌效应，会使得地方政府以十分优厚的拿地条件吸引、诱惑他们。而对于这些企业而言，仅仅是短期内土地的就会远远超过他们做实业所创造的价值。”基于此，王永平将海底捞的进入，归因于“心动”使然。
等待被“洗牌”？
然而，“隔行如隔山”是早已被验证的真理，在专业性极强的商业地产领域更是如此。
“大量企业进入，未来商业项目的供应量肯定会大幅增加，供应增加就意味着竞争加大，这将会给整个行业带来巨大冲击。”上述阳光新业负责人不无担心地表示。
在政策方面，阳光新业相关负责人介绍，由于国家对房地产的严厉调控，商业地产市场也正受到波及。“包括信贷、融资等方面，即便是商业地产开发，也受到许多限制。仅就融资方面，相比其他行业，还是困难得多。”
“现在对于企业来说，商业地产行业的战略性机会已经不多了，但战术性机会还是有的。”对此，王永平解释称，当遇到合适的价格、位置以及相关条件都很优越的商业用地时，企业还是有赚一票的可能。“不过相信5年内，商业地产一定会有一个洗牌的过程，盲动跟风入市的企业定会在行业洗牌中被淘汰。”
对此，阳光新业相关负责人也认为，未来商业地产必将经历一段时期的低谷，在部分商业过量供应的城市，可能洗牌会异常惨烈。“项目是否能够存活下来，最终还是要看商业地产商的专业度。”
该负责人举例表示，由于许多企业的专业度不够，可能会出现诸如：项目定位不合理；项目设计无法满足客户需要；动线设计不合理；在招租没有达标的情况下强行开业；业态配比不合理；后期运营管理不妥善等一系列问题。与住宅不同，这些问题都将给项目建成之后的运营产生长期、持续的负面影响。
“原来做商业地产可以做‘范跑跑’，现在则都要做‘猪坚强’。”对于目前的商业地产市场环境，王永平表示，商业地产项目开发之后想要整售，往往价格会被压得很低，而且这类大宗物业的买家很少，因此像做传统住宅一样开发之后全部销售的可能性很小；除整售之外的散卖只有临街或一层等位置较好的商铺才能以较为理想的价格售出，剩下的或许只能无奈自持，况且对于这种散售的商业项目，商家往往不愿入驻，反而会影响其后期的招商运营。
“商业项目的开发持有，需要沉淀大量的资金。而国内配套的融资渠道又十分匮乏，退出渠道也十分有限。”前述阳光新业负责人表示，现在看似赚钱的商业地产项目，最后可能会令企业陷入资金困境。“所以预计在未来的3~5年内，将会有一批商业项目倒下，同时也是行业并购、洗牌的好时机。”
目前，商业地产领域的分化已经开始。
仅在北京，近日就有消息传出，北京兆泰置地旗下悠唐生活广场经营两年多仍业绩不佳，其宣布与“大悦城”品牌开发商中粮置地拟开始深度合作，中粮置地将以管理输出、商业运营、共享的形式全程参与兆泰置地旗下包括悠唐在内的4个购物中心的运营管理。与此同时，位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城，历经4年不停调整，再次宣告易手，美罗城购物中心被香港锦绣置业有限公司接手，目前正在进行改造施工，完工后将更名为“锦绣天地CBD”购物中心。
随着无锡经济实力的不断壮大和发展，城市消费水平与日共增，人口增长带来的住宅市场的兴起也急需商业配套的补充和完善。政策的相对宽松也为商业地产的发展提供了充裕的空间。商业地产的发展成为城市发展的动力之一。
百家齐齐“坐镇”商业阵容成型
据搜房网统计，2012年上半年商业项目新增供应面积呈不断上涨的走势，6月新增供应面积已达到20.73万平，商业地产的受关注度不断提高，在大好形势下，无锡商业地产发展紧追之前的步伐，多商圈同步发展、百家房企竞相入驻，为无锡商业地产打开了一片天。
在短短几年时间内，保利、茂业、宝龙、万达、五洲、赛格、苏宁、恒隆、润地利等一批商业地产纷纷进入无锡市场，而结合住宅商业开发的红豆、金科、华润、恒大、红星等一批开发商也加大商业地产的投入，以商住结合抢占市场。据不完全统计，无锡目前在售和即将开盘的商业项目约50多个，其中综合体项目约25个，专业市场近20个。按照现在商业地产的开发热度，未来三到四年无锡综合体将会达到50个。大批商业地产的开发无锡商业的拓边和发展提供了强大的支持为商业阵容逐步成型。
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排头兵：优势区域占利 商圈中心较早成熟
代表：保利 茂业 宝龙
提到早些年的无锡商业，永远停留在中山路八佰伴、商业大厦、崇安寺等老街百货印象上，随着2006年无锡保利广场的正式营业，保利在苏南地区首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产落地。作为无锡首座时尚购物公园，保利广场是一座多功能、主题型购物中心，成为无锡商业综合项目的领军，也成为无锡人眼中最传统的购物广场。
接着保利广场的发展势头，2007年茂业集团在无锡清扬路投入茂业百货项目，一线品牌入驻大大提升无锡都会城市形象，也打造出以茂业百货为中心的清扬路商圈，彻底摆脱以中山路为依据的商业布局。作为茂业另一大项目——长江一号的投入发展更为茂业在无锡市场的开拓加油助力。
虽然宝龙广场相对于之前的商业广场出道较晚，但却在区域上贡献，填补了无锡新区商业方面的空白，自2008年初全面正式开工建设以来，雄踞无锡新区核心位置，扼守着无锡新区的两大交通主干道：旺庄路和长江北路，为无锡新区开启“宝龙时代”。
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中坚力量：扩张发展迅速 打造商圈“王国”
代表：万达 五洲
无锡商业地产的真正兴盛却是在这两年发展起来的，特别是万达、五洲两家品牌开发商的战略性发展，为无锡提供了“一东一西”双向商业的扩容。
自万达进入无锡后，分别在滨湖区和惠山区打造了两个重量级项目，为区域商业地产发展提供了“火力”，特别是成为河埒口商圈“龙头老大”的万达广场。河埒口商圈城市副中心地位的确立离不开万达广场。70万平方米的万达商业广场彻底改变了河埒口“商业无龙头”的局面。作为滨湖区河埒口核心商务区的重点项目无锡万达广场把之前制约河埒口价值爆发的瓶颈打破，并让河埒口商圈商业配套更换升级大幅提升，吸聚了大量的高档商业品牌和消费人群。
而五洲，则是将崇安新城整片“带活”了，哥伦布广场、美食城、国际广场、银河城，几大商业项目的运营和投入让城东商圈日益兴盛起来，打造出新崇安的“商业王国”。而作为打造的哥伦布广场，自2008年招商开始，哥伦布广场已成为了崇安新城的商业地标，半年成就一个大商圈，目前已成为崇安新城购物、娱乐、生活时尚的消费地。
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后起新秀：打入住宅中心 新商圈兴起
代表：红豆 华润 赛格
除了主要打造商业项目的一线开发商，不少住宅领域的房企也打造了不少自己的商业项目，而这些商业项目也为无锡商业地产的发展献力不少。
作为本土著名开发商，红豆集团除了在无锡打造了一批住宅项目，更是个打造写字楼的开发商，红豆国际广场248米巅峰高度,无锡城市地标性，为中山路商圈写字楼大军北片添军。
无锡华润也加入商业地产的竞争行列，打造了集酒店、办公、商业街、住宅为一体的城市综合体项目——万象城。充分发挥文化载体优势，为太湖国际社区提供集购物、餐饮、娱乐、旅游、文化等于一体的现代化“购物公园”。
在专业市场领域里，赛格电子市场在无锡的影响也确实不容小嘘，作为赛格第22个专业电子市场。无锡赛格电子市场成为电子类行业的信息发布中心、品牌汇集中心、国际商贸集散中心。以电子商贸为主题，具体内容为电子产品的交易与展示，赛格电子市场以后将成为无锡市的电子产业流通服务平台。
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未来之星：新项目关注度高 深化无锡商业发展
代表：苏宁 润地利 恒隆
紧接着商业地产步伐，新一批商业项目又在风风火火的崛起，将无锡商业地产推向新的高潮。从市中心到区域，城市综合体不断拔出，将商圈推向多核模式。
依靠中山路的鼎盛人气，苏宁投入新城市综合体项目——苏宁广场，打造以商铺、写字楼、酒店式公寓结合的商业综合体，不仅超越了无锡历史的建筑高度，更在空间上、功能上与城市完美相融，全方位给城市生活一个完美的升级。
作为润地利在无锡的项目，流行前线倚靠太湖广场商圈，填补无锡时尚潮流主题商业的空白，作为无锡市时尚潮流主题创意购物街区，流行前线成为无锡市时尚潮流主题创意购物街区，为整个太湖广场商圈的发展也提供了新模式。
作为无锡新高端购物广场，恒隆广场历时几年的打造也渐渐走入无锡老百姓的视线中，而恒隆的品质和实力也让恒隆广场成为无锡市中心具有超高实力的商业项目，规模甚至超过上海恒隆广场，恒隆广场的建设也将给东大街交通格局带来巨大变化。
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