[摘要] 随着住宅市场的持续调控，已经有越来越多的开发商涉足商业地产。近日，参与“2012博鳌房地产论坛”的多位企业人士告诉记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
随着住宅市场的持续调控，已经有越来越多的开发商涉足商业地产。近日，参与“2012博鳌房地产论坛”的多位企业人士告诉记者，作为纯投资性质的商业地产，尽管在调控闸门之外，但要均衡长期运营与合理回报一直存在难度。另外，由于地方政府对商业地产同样热衷，当前国内商业地产已经出现总量过剩等泡沫化风险。
记者了解到，当前除了万科、保利、华润置地等一些标杆企业有意在商业地产分一杯羹，商业用地也正受到其他投资商热捧。前段时间高价地块频出，其中大部分为商业性质用地。北京中原市场研究部总监张大伟曾告诉本报记者，“土地市场尚未全面回暖，目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块。”
事实上，随着调控政策的影响，前半年土地市场一度处于冷清状态。各地政府推出的住宅地块往往以流标和底价成交，由此造成的土地财政的缩水接近上千亿元。与住宅市场形成鲜明对比的则是近期商业地块的升温。业内甚至预计，未来国内房企可能会将更多的人力物力投入到商业地产。
北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光在博鳌房地产论坛表示，当前有些地方已经发生了商业地产的过剩，甚至有些企业被套牢后自我淘汰使得行业洗牌加速。他认为，尽管商业地产在京津、长三角、珠三角等大城市圈不乏前景。“但是要做商业地产，需要先有商业的竞争力，不能贸然涉足”。
龙湖地产有限公司战略发展部总经理王亚军分析指出，由于没有限购，“大家把注意力都放在商业地产了，但是做起来难度却非常大”。
王亚军告诉记者，由于商业地产重点是投资属性，投资者对回报的要求就非常高。
“对于一个商业地产而言，怎么样把商圈打造出来，带动整个商圈提升投资价值？”他认为，不是所有的企业都具备商业地产的长期运营能力。
另外则是资金方面，“因为是长期投资持有项目，如果融资成本高到12%以上，基本上商业地产就不用考虑了，偶尔也许一个项目，但很多时候是做不到这一点的。”王亚军坦言，龙湖在打造商业地产过程中，如何控制资金成本是“非常难”的一个问题。尤其是“中国宏观经济往 后 很 长 一 段 时 间 ， 都 有 不 确 定性”。
深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳则告诉记者，困扰商业地产的还有“租售比”问题。“你卖多少？持有多少？现有的金融体制对商业地产的融资没有办法给予完全的融资，如果全靠融资的话，那肯定会完蛋”。洪小佳告诉《经济参考报》记者，“对我们来说一般是卖一部分，持有一部分，但卖的部分尽量不影响整体格局，必须控制好后续经营，控制好业态”。
以专注于商业地产自居的宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华则分析指出，除了社会层面对商业地产的需求，造成商业地产升温的另一个因素是“政府层面的默许”。他认为，“这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契，达成多方共赢的一种需求”。
黄永华进一步解释，“对于政府来讲，希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以，像万达、宝龙这样企业，在二、三线城市、三、四线城市更能受到政府的欢迎。因为，当这些企业把城市综合体的概念做起来，旁边的地价就翻得更快，甚至几倍的翻”。
“当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地G D P；而对于开发商来说，即可规避调控政策，又能变相做住宅项目。确实是双赢的做法。”一位房地产业内人士表示。
而记者了解到，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌曾经指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。
“如果企业和当地政府前期沟通比较好，能够达到预期，政府将给你更多的支持，这是一种相互默契”。黄永华认为，这是商业地产被看好的原因之一。但是他同样指出，实际上商业地产在现在这个阶段有很多风险已经表现出来。“比如商业地产总量过剩，如此发展下去会对企业和投资者很不利。”
来源：经济参考报
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海底捞规划综合体 外行扎堆商业地产是福是祸
商业项目的开发持有，需要沉淀大量的资金。而国内配套的融资渠道又十分匮乏，退出渠道也十分有限]
种种迹象表明，转战商业地产，已不仅仅是传统住宅开发商的选择。
就在几天之前，上海万得信息技术股份有限公司(下称“万得”)以8亿元购得上海黄浦江沿岸E20地块。这幅在陆家嘴商圈辐射范围内的商办用地，此前曾被多名业内人士判断潜力较大。而此地块意外地被一家非地产行业的企业最终摘得，“外行”涉足商业地产之声四起。
“外行”扎堆
对于万得的此次拿地之举，上海房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，该项目后期如何操作是决定万得是否涉足房地产的关键：即，如果该项目成立一个项目公司并在建成后出售，那么这就仅仅是一笔财务投资；若万得参与该项目的全程开发并主导后期的经营，那么则可认为万得涉足商业地产。
不过，作为一个建筑面积约3.6万平方米的中等规模办公楼，有市场分析人士认为，这一体量大大超出了企业本身的办公需求，“应是先有商业地产方面的考虑，其次才是办公需求。”
就在万得拿地之前不久，中国商业地产联盟秘书长王永平曾在微博中爆料：“四川简阳(县级市)当地政府给了海底捞一块商业用地，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体。”
尽管海底捞方面对此回复相当谨慎，仅称“海底捞简阳店是海底捞的发源店，随着简阳城区的不断发展，该店也受到了发展的制约，在政府的关心和支持下，海底捞将另择土地进行改建、扩建”。但这也从另一个角度确认了其进军商业地产的消息。
在住宅地产市场受到严厉宏观调控使得传统开发商纷纷转型进入商业地产的同时，一些看似与房地产行业毫无关联的企业似乎也想从中分得一杯羹。
在这一过程中，海底捞与万得并不孤单。
2011年，苏州的餐饮企业吴地人家就高调宣布进入房地产业，专注商业地产开发；在此之前，同是餐饮企业的眉州东坡也曾尝试在湖北投资商业街开发；而正在积极运作上市的餐饮品牌“顺峰”，其集团下也有“顺景温泉酒店”商业地产项目。
而本报记者在商业地产开发最为火热的成都调查发现，五粮液、娃哈哈、雨润控股、苏宁、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希望等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领域有了实质性举动。
“海底捞、万得资讯等非房地产企业进入商业地产并不为奇。”商业地产开发商阳光新业相关负责人分析认为，从目前的市场环境看，住宅市场依旧受到严厉调控，股市行情也持续低迷，实体经济也在走弱。许多企业赚了钱，没有合适的地方投，考虑到安全边际，商业地产相对而言，还是一个相对稳定、安全的投资品。
在王永平看来，目前商业地产颇为火热，引得各方力量纷纷入场的原因，除了传统房企或主动、或被动地调整转型外，还有的企业是“盲动”，即看到一些企业在商业地产领域风生水起之后盲目跟风。
“不过，像海底捞这种企业，由于已经形成了强大的品牌效应，会使得地方政府以十分优厚的拿地条件吸引、诱惑他们。而对于这些企业而言，仅仅是短期内土地的就会远远超过他们做实业所创造的价值。”基于此，王永平将海底捞的进入，归因于“心动”使然。
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等待被“洗牌”？
然而，“隔行如隔山”是早已被验证的真理，在专业性极强的商业地产领域更是如此。
“大量企业进入，未来商业项目的供应量肯定会大幅增加，供应增加就意味着竞争加大，这将会给整个行业带来巨大冲击。”上述阳光新业负责人不无担心地表示。
在政策方面，阳光新业相关负责人介绍，由于国家对房地产的严厉调控，商业地产市场也正受到波及。“包括信贷、融资等方面，即便是商业地产开发，也受到许多限制。仅就融资方面，相比其他行业，还是困难得多。”
“现在对于企业来说，商业地产行业的战略性机会已经不多了，但战术性机会还是有的。”对此，王永平解释称，当遇到合适的价格、位置以及相关条件都很优越的商业用地时，企业还是有赚一票的可能。“不过相信5年内，商业地产一定会有一个洗牌的过程，盲动跟风入市的企业定会在行业洗牌中被淘汰。”
对此，阳光新业相关负责人也认为，未来商业地产必将经历一段时期的低谷，在部分商业过量供应的城市，可能洗牌会异常惨烈。“项目是否能够存活下来，最终还是要看商业地产商的专业度。”
该负责人举例表示，由于许多企业的专业度不够，可能会出现诸如：项目定位不合理；项目设计无法满足客户需要；动线设计不合理；在招租没有达标的情况下强行开业；业态配比不合理；后期运营管理不妥善等一系列问题。与住宅不同，这些问题都将给项目建成之后的运营产生长期、持续的负面影响。
“原来做商业地产可以做‘范跑跑’，现在则都要做‘猪坚强’。”对于目前的商业地产市场环境，王永平表示，商业地产项目开发之后想要整售，往往价格会被压得很低，而且这类大宗物业的买家很少，因此像做传统住宅一样开发之后全部销售的可能性很小；除整售之外的散卖只有临街或一层等位置较好的商铺才能以较为理想的价格售出，剩下的或许只能无奈自持，况且对于这种散售的商业项目，商家往往不愿入驻，反而会影响其后期的招商运营。
“商业项目的开发持有，需要沉淀大量的资金。而国内配套的融资渠道又十分匮乏，退出渠道也十分有限。”前述阳光新业负责人表示，现在看似赚钱的商业地产项目，最后可能会令企业陷入资金困境。“所以预计在未来的3~5年内，将会有一批商业项目倒下，同时也是行业并购、洗牌的好时机。”
目前，商业地产领域的分化已经开始。
仅在北京，近日就有消息传出，北京兆泰置地旗下悠唐生活广场经营两年多仍业绩不佳，其宣布与“大悦城”品牌开发商中粮置地拟开始深度合作，中粮置地将以管理输出、商业运营、共享的形式全程参与兆泰置地旗下包括悠唐在内的4个购物中心的运营管理。与此同时，位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城，历经4年不停调整，再次宣告易手，美罗城购物中心被香港锦绣置业有限公司接手，目前正在进行改造施工，完工后将更名为“锦绣天地CBD”购物中心。
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随着无锡经济实力的不断壮大和发展，城市消费水平与日共增，人口增长带来的住宅市场的兴起也急需商业配套的补充和完善。政策的相对宽松也为商业地产的发展提供了充裕的空间。商业地产的发展成为城市发展的动力之一。
百家齐齐“坐镇”商业阵容成型
据房天下统计，2012年上半年商业项目新增供应面积呈不断上涨的走势，6月新增供应面积已达到20.73万平，商业地产的受关注度不断提高，在大好形势下，无锡商业地产发展紧追之前的步伐，多商圈同步发展、百家房企竞相入驻，为无锡商业地产打开了一片天。
在短短几年时间内，保利、茂业、宝龙、万达、五洲、赛格、苏宁、恒隆、润地利等一批商业地产纷纷进入无锡市场，而结合住宅商业开发的红豆、金科、华润、恒大、红星等一批开发商也加大商业地产的投入，以商住结合抢占市场。据不完全统计，无锡目前在售和即将开盘的商业项目约50多个，其中综合体项目约25个，专业市场近20个。按照现在商业地产的开发热度，未来三到四年无锡综合体将会达到50个。大批商业地产的开发无锡商业的拓边和发展提供了强大的支持为商业阵容逐步成型。
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