[摘要] 无锡房天下讯：土地市场一直被认为是楼市的“风向标”，土地市场的冷暖折射出来的是楼市的活跃与否。纵观无锡2011年及今年上半年的土地交易情况，楼市成交逐步回暖迹象的背后是土地市场的冷清。
无锡房天下讯：土地市场一直被认为是楼市的“风向标”，土地市场的冷暖折射出来的是楼市的活跃与否。纵观无锡2011年及今年上半年的土地交易情况，楼市成交逐步回暖迹象的背后是土地市场的冷清。
自2011年楼市调控以来，住宅市场受限、商业地产因政得福。自此在历届的土拍市场中，商业用地推出幅度明显增大。
调控政策影响 自2011年土地市场陷困境
首先回顾一下2011年的无锡土地市场交情
2011年无锡6批土拍总计挂牌出让109宗地块，推地总面积约443.79万平米；据统计，无锡2010年共进行土地拍卖6场，共计推出了83宗地块，合计土地面积704.73万平米。虽然2011年推地数量上相比去年多27宗，但在面积上却减少了260.94万平米，降幅达37%。
从2011年同2010年土地成交面积对比中可以看到，2011年无锡土地成交面积主要集中在年初的批与第二批土拍，到了第三批跌入低谷，随后的三次土拍虽有起伏，但持续低迷。虽然2010年土地成交面积走势同2011年成交面积走势略有相同，但总体形势明显好于2011年。
受楼市调控政策的影响，不单是楼市成交不乐观，土地供应情况也不尽人意。
底价成交近六成 整体溢价率仅6.89%
2011年无锡土地市场虽然不乏热门地块，但整个市场惨遭冷遇，出让地块虽多，但面积减少、底价成交比例大等因素导致成交金额不理想。
2011年无锡挂牌出让土地中，参与竞拍总数为37宗，流拍3宗，其中底价成交地块宗数占总出让土地宗数的63%，致使2011年土拍溢价率平均只有6.89%。而2010年底价成交地块总数只占总出让土地宗数的33%，平均溢价率也为30.80%。
再关注2012上半年无锡土地交易
小幅地块试水、推地数量大减、底价成交，这是对2012年上半年无锡土地供应情况的真实写照。
截止到8月份，无锡共推出45幅地块，其中有10幅地块撤销、收回，纯居住地块有4幅，纯商业地块有24幅，商住一体地块有7幅。从地块数量来看，推地数量较2011年上半年明显减弱；调控政策持续收紧，开发商或转战商业地产开发，推出的地块中商住用地、商业用地占比。
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住宅遇冷商业迎契机 锡东新城、太湖新城受关注
住宅限购成为商业地产发展的催化剂，令正在转型期的房企加快步伐进军商业地产，寄希望于商业地产打开困局。“一方面是住宅限购带来的转机，另一面是政府招商引资，在两方面的作用下，使商业地产迎来了发展的机遇”业内人士表示。
据房天下数据监控中心不完全统计显示，无锡2011年共有38个商用项目开盘或者加推，商用房源入市量达到19154套，共计1609440.92平方米。其中，3月、5月、9月、11月达到了开盘的高峰期，尤其是”金九“，有6个项目集中开盘，一个月之内密集推出了4364套商用房源，共244498.07平米。
2011年无锡商用项目开盘
2012上半年无锡成交商业物业（含商铺和办公楼）共约53万平米（其中商铺约39.5万平米，办公楼约13.5万平米），与去年同期的近55万平米（其中商铺约42.8万平米，办公楼约11.9万平米）大致持平，2012上半年办公楼的销售面积比去年同期略多。
进入商业楼盘销售面积前五名的楼盘共计销售了15.13万平米，约占商业楼盘总面积的28.5%。崇安区人民中路苏宁广场获得销售面积和销售金额的双料；进入销售面积前五名的商业楼盘还有华发传感大厦、洛社商贸城、五洲国际工业博览城二期、东港红豆财富广场；进入销售金额前五名的商业楼盘还有锡沪家艺中心、腾龙商业广场、华发传感大厦、金太湖国际城。
同时据无锡房天下数据监控中心统计显示（截至到6月11日），2012下半年无锡全市将有30家商业项目计划开盘加推，环比2012年上半年预开盘量增长50%，同比2011年下半年涨幅76.47%。但是，在全市在建或在售的178个商业项目中，占比仅为16.85%。
其中以锡东新城和太湖新城为例，这两大区域均是无锡市政府重点打造的区域。锡东新城以东亭为核心，已经有绿地、盛高、龙湖、华夏等房企相继进入打造城市综合体。高铁开通为契机，综合体相继“喷发”。2012年相继有恒大地产、龙湖置业进驻锡东新城板块。
事实上，和其他板块的竞争中，锡东不管是价格还是配套都属于弱势。业内人士分析，2011与2012年内锡东新城板块将出现居住类物业的集中供应。而最近几次土拍大量商业、办公用地的推出，则在为这里本不是很齐全的配套进行了一番有效的完善。
而太湖新城经过长达8年的发展，住宅市场的开发、人口导入，近年来商业发展急待提速。因此万象城、海岸城、嘉业国际城等商业综合体，来改变区域内商业匮乏的局面。2012年8月27日无锡第七次土拍中，深圳海岸投资集团有限公司再次在太湖新城“抛金”拿地，而且此地块紧邻无锡海岸城地块，据小道消息了解海岸投资欲打造太湖新城的商业综合体。
而目前房地产已经进入到了商业开发的十年，房企也正面临转型。一些较早进入商业地产房企如万达、宝龙，和后期的华润已经明确了自身的产品线，而另一些专注住宅市场的房企在房地产转型期也正在寻求自身的定位，越来越多的房企开始“试水”商业地产，争取在未来的房地产市场中占得先机。
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无锡多核商圈发展 城市综合体是未来趋势
随着各区域新兴商圈的崛起，无锡开始进入了多核商业时代，如地铁时代加速中山路商圈格局变化、太湖广场商圈发展势头不容小觑、长江北路商圈完善综合体造新区的"中山路" 、惠山新城商圈巨变升级无锡"北中心" 等等。
从城市综合体方面来讲，除去中山路商圈成熟运营的项目以外，已投入运营的还有滨湖区万达广场、南长区茂业百货、崇安区哥伦布广场、北塘区金太湖国际城、新区宝龙城市广场、惠山区新世纪时代广场。这些综合体的发展带动了区域经济的繁荣，吸引了一定的人气和消费市场，使各个商圈的发展更具有后发之力。
“商业的繁华的确对城市的发展有着促进的作用。无论是城市综合体是未来趋势，还是商场的专业市场，都需要用专业和创新带动无锡商业的发展。”花样年营销客服部经理花平如是说。
值得深思的是，无锡各个商圈联系更加密切，发展模式也就成为开发商应该重视的问题，只有很好地解决了同质化竞争的问题，才能保证项目的辐射能力，如果商业项目的遍地开花只是一味地重复同样的模式，提供一样的服务，这将只是在量上发展了商业地产，无锡商业不能在质和结构方面得带很好的提升。
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