[摘要] 进入9月以来，不少城市的楼市交易量走低，同期开盘量则居于高位，新建商品住宅库存开始发生变化。据了解，一些热点城市的新建商品住宅库存已呈微增态势，在销售速度放缓的情况下，库存的消化周期将拉长。
来源：中华工商时报
自今年3月以来，楼市一直不太平静。主要城市住宅成交量持续攀升，各地楼市回暖趋势逐渐明显。6月份房价首次实现止跌回涨后，楼市便随着时节一起火热入夏，量价齐升态势持续，本是淡季却是购销两旺。楼市异动也引起了中央的重视，如今，督查组督查归来，传统意义上的旺季金九银十也已经临近，未来楼市及房价走势等成为各界关注的焦点。
政策：调控走势仍备受关注
7月以来楼市政策面一直波澜不断，温总理强调决不允许房价反弹，国土部与住建部下发紧急通知抓落实，中央两个月内连续十次喊话表达坚决调控不动摇的决心。7月下旬开始，国务院派出8个督查组对16个省市房地产市场调控政策落实情况开展专项督查。重点督查住房限购的措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。
督查组已收官返京，又临近“金九银十”，调控新政会否出台？对于楼市未来政策的走势，业内猜想一片。有报道称，督查组对各省市落实调控政策状况基本满意，暂无出台新政的必要。但也有分析人士表示，当前房价上涨压力较大，出台新政才能抑制上涨趋势。对于备受关注的房地产调控，近期还有官方媒体放话称：“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策的储备。”
“一切的举措都是为了遏制房价的上涨。可以预见的是，下半年的楼市调控依然不会动摇。至于调控加码，除了再次收紧调控力度，进一步细化限购、限贷政策等，政策备选项中或将会有针对性新政出台。”专业人士分析，比如房产税试点范围扩大、推行保障房、取消预售制度等等。
资料显示，目前扩容房产税的呼声，先是30余省市地税官员进行为期6个月的房产税税基评估集训，后又盛传湖南、湖北两省将开展房产税试点。这个被称为“房产调控最后的一枪”的政策是否会在下半年推行，一切都还未有定论，但是住建部政策研究中心主任秦虹表示：“房产税在推广大势所趋，是一定要出的。”
对于众多开发商来说，面临的压力不只是政策的紧缩，还有面前数量不菲的库存压力。自2011年12月以来，中国房地产存货量已处于历史高位。国家统计局数据显示，7月底商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加了259万平方米。受限购、限贷的影响，房地产市场一直处于低迷状态。7月份，10个大型上市开发企业商品房共成交358.25万平方米，环比6月份下降30%，其中有八成企业同比跌幅超过20%。其中以绿城销售面积跌幅，环比下降48.6%。另外从已披露的各家房企半年报中可以看到，上半年房企营业收入和利润都出现了明显的下滑。虽然上半年房企大多采取以价换量的策略加速去库存。但是从各房企的成交量上可以看出，库存的压力依然不容乐观。
国家统计局8月9日发布的数据显示，2012年1至7月，房屋新开工面积103905万平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月扩大了2.7个百分点;其中，住宅新开工面积77140万平方米，同比下降13.4%。自今年4月该指标出现2010年以来首次同比负增长后，本月新开工面积降幅继续扩大。如果持续下跌，导致的后果就是日后商品房的供应会趋紧，从而房价的稳定也会受到影响。“现在住房的存货量比较大，开发商的主要任务是消化库存，造成一些企业不愿拿地，新房屋开工率降低。”业内人士认为，无论从近期要缓解自身紧绷的资金链和存货压力来看，还是从长远为稳定房价而打算，未来坚持“以价换量”降低库存仍是开发商的首要任务。
房价：后继乏力很难大幅飙升
从今年5月开始，房地产市场出现了一轮明显的回暖。国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，70个城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.14%，与6月0.02%的涨幅相比，7月涨幅显现出继续扩大之势。7月50个房价环比上涨城市的数量，比6月份足足翻了一番，甚至超过了上半年新房环比价格上涨的城市数量总和。北、上、广、深等一线城市的楼盘频频提价，涨价霸气。在北京，位于朝阳北苑的一处楼盘北京城建N次方每平方米就暴涨了5500元。在上海，自去年底以来连跌数月之后，今年6月份上海商品住房价格指数环比小涨0.2%，7月份销售均价仍有所反弹，且不少楼盘收窄了之前的优惠幅度。尤其是即将试运营的轨道交通13号线和11号线沿线楼盘，近期更是纷纷的提价。
然而，之前几个月价格的上涨却对8月份的成交量造成了影响。据中原市场研究部统计数据显示，8月中上旬，54个主要城市新建住宅合计签约165930套，环比7月同期的182096套下降了8.9%。一线城市中，上海成交降幅超过30%，二线城市中，杭州、南京、武汉等均有近20%的跌幅，三线城市跌幅达到了9.9%，四线城市的跌幅达到11.7%。
对于8月成交量的下滑，北京中原市场研究部总监张大伟认为，首先是供应量下滑，大部分热点城市开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在最近资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。其次是近期房价的反弹，对成交量造成了一定冲击。第三是最近督查组的各地督查及不同力度新政传闻，在一定程度上影响了购房者的积极性。
而在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，8月楼市成交量明显下降的原因主要是上半年成交回升所依赖的刚需，在连续多个月释放后已经表现出乏力的态势，直接影响到了交易量的继续回升。观察人士也表示，即将进入9月，金九银十或许会为此受到影响。
“今年淡季的楼市一反常态表现出的是淡季不淡的态势，各地成交量居高不下。如果说5月份的回暖，还让很多购房人持续观望，那么6月央行连续两次的降息则立刻成了众多看房者心慌的利器。”专业人士表示，出于对房价再次上涨的恐慌，被抑制多时的刚性需求最终得以井喷式释放，也就导致了前几个月楼市的一片量价齐升。然而这种短暂性、恐慌性的购房不会得以持续，在这之后更多人还是会选择观望。
专业人士判断，接下来的金九银十在成交量上很可能会出现个小高峰，但从8月楼市已显露出的降温苗头可以看出，由于刚需的后继乏力，就算房价再有上涨也很难大幅的飙升。
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