无锡地王现状调查:地王热或是一场表面&quot;狂欢&quot;

谣言盛行：县前三号

编号：锡国土2010-24

地块名：XDG-2009-38地块

地块位置：县前西街与解放西路交叉口西北侧

地块面积：33883.7平方米

金额：6.1亿元

楼面价：9001.38元/平

拿地单位：娄志明

开发项目：县前三号

2010年，县前三号以9001元/平的楼面价轰动了整个无锡楼市，一举造就了无锡史上单价地块。

该地块位于崇安寺商业圈周边，处于无锡人所谓的“最无锡”的地段。在无锡，还有哪里会比崇安寺商业圈更繁华？这样一想，县前三号的高昂楼面价就显得理所当然了许多。然而，这块位于无锡解放路内环的地块，却未如众人想象中地那般崛地而起。县前三号自开盘来，住宅与商铺销售情况都不尽如人意，甚至有渐渐淡出人们视线的趋势。

而前几天，一则关于县前三号要换开发商的消息却将这个“行事低调”的楼盘重新推入了众人眼前。联系到这几年该楼盘的“低调”，县前三号会不会真的因为售楼情况不佳而换开发商呢？带着疑问，笔者于上周六（9月7日）走访了一次该楼盘的售楼处。

尽管置业顾问反复强调县前三号要换开发商的说法纯属谣言，笔者却还是在置业顾问颇为应付的服务态度中隐约看到了这个楼盘销售成绩不佳的事实。所谓无风不起浪，既然有风声传出，即使不能证明消息的真伪，但是至少可以从中窥探出一些消息。譬如说，目前的县前三或许的确是出了一些问题的，是资金链还是运营模式，不得而知。

据悉，该楼盘目前在售高层住宅，均价为18000元/平。这个价格的确对得起县前三号的地段，也对得起当年的史上楼面价。但是如何才能在这个价位将房子卖出去？还需琢磨。

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命途多舛：金匮里

编号：锡国土2010-1

地块名XDG-2009-60、XDG-2009-67地块

地块位置：滨湖区太湖新城贡湖大道东侧

地块面积：272328.6平方米

金额：35.3亿元

楼面价：4535元/平

拿地单位：无锡新都房产开发有限公司

开发项目：盛高金匮里

作为地王，金匮里在无锡的经历可谓是一波三折，哪怕说是命途多舛也不为过。2010年2月，金匮里以4535元/平的楼面价成为了当年的楼面单价地王，可是如今，当年的地王却只能占据着太湖新城的优势地段将楼盘卖出9500元/平的均价；而这个价格，在高端楼盘济济一堂的太湖新城中，只能处于中低水平。

然而，与此截然相反的是，与金匮里同时拿地又在同一区域板块的绿城玉兰花园却能将房价抬到14000元/平，两个楼盘相差几近5000元/平。为什么金匮里作为地王，地价高人一等，房价却差人一截？这恐怕不得不从金匮里的易主开始说起。

金匮里作为纯新盘开盘时，长期推出团购购房，当时的住宅均价同绿城玉兰花园相差无几，都维持在万元左右。可是仅仅两年，金匮里就传出了易主的消息。

今年年初，盛高置业因资金链出现问题而发布公告，将上海东方康桥房地产公司持有的无锡新都房产开发有限公司60%的股权转让给太湖新城发展集团有限公司。太湖新城发展集团有限公司在股权转让后回应，金匮里项目虽然易主，但是该项目的经营理念、建造品质和服务标准都不会发生变化。但是官方说辞却不能左右购房者的想法。换开发商对任何一个楼盘来说，都属于污点。这样的“前科”必然会在购房者心里留下心病。

此事一出，不少购房者都开始对金匮里的楼盘建设表示出了担忧。有部分业主甚至直接抛售了金匮里的房源。在此影响下，金匮里的楼盘销售只能通过走低价路线来维持，这才有了如今的金匮里。

值得一提的是，盛高的资金链问题并未因转让金匮里的股份而缓解，今年5月，绿地30亿港元收购盛高，借壳上市。而盛高职业也正式更名为绿地香港。

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手握筹码：路劲天御

编号：锡国土2010-77

地块名：XDG-2010-49地块

地块位置：滨湖区中南西路与蠡溪路交叉口西南侧

地块面积：87903平方米

金额：15.6亿元

楼面价：8066.74元/平

拿地单位：宏骏发展（香港）有限公司

开发项目：路劲天御

路劲天御的置业顾问曾同笔者说，“无锡人都知道蠡湖香樟园，但是却不一定知道我们路劲天御，其实我们也就是隔了一条路而已。香樟园也就是占了一个时间上的优势，因为他们进驻无锡比较早。等时间一长，路劲天御也会在无锡家喻户晓的，路劲天御不比香樟园差的。”

是的，路劲天御就是与香樟园一路相隔，相对而望。香樟园是09年的地王，而路劲天御则是2010年的地王，楼面价高达8067元/平。两个地王隔路竞争，这颇有些王不见王的意味。只不过，蠡湖香樟园目前还在封盘中，并未与路劲天御直接刀剑相向，这让这场“王者”之间的战斗，火药味淡了几分。

笔者9月8日当日也走访了路劲天御，据悉，路劲天御目前在售别墅与高层，高层均价也在18000元/平。笔者到时，已有五六人在看房，在笔者问及为何会选址在路劲天御时，购房者表示是看中太湖新城版块的地段，该地段临近湖滨商业街，距离市中心也不过十的，交通便捷。

占尽地段优势是路劲天御的销售筹码，但是路劲天御又能将将这个筹码发挥到什么程度，依旧有待观察。

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黑马突围：雅居乐

编号：锡国土2013-35

地块名：XDG-2012-78地块

地块位置：滨湖区太湖新城观山路与贡湖大道交口处东南侧

地块面积：214664平方米

金额：20.4亿元

楼面价：3166元/平

拿地单位：雅居乐房地产开发有限公司

开发项目：雅居乐太湖新城地块

太湖新城作为无锡实时热门门的版块，是各大房企竞相争取的。而雅居乐此次拍下的地块位置临近市政府与地铁1号线，正是中的黄金地块！

该地块其实早在2012年就进入了众人视线之中。2012年7月，万达集团与太湖新城签订协议，欲在该地块打造万达城市综合体项目，而按照当时的规划，这里将是无锡的万达广场。然而，半年后，万达却变卦选择了另一地块建设万达综合体。万达退出后，红星美凯龙表示有意向接收，并有“志在必得”之势。谁料，就在该地块土拍当日，半路却杀出个“程咬金”。雅居乐以黑马姿态出现，与红星美凯龙进行了38轮的加价“厮杀”，最终“虎口夺食”。由于双方竞争激烈，此次地块溢价率达到11.18%，而该地块20.39亿元的地价也成功上位，成为当时无锡的总价地王。

雅居乐地产控股有限公司是中国实力的综合性开发商之一，与合生创展、富力地产、碧桂园集团及恒大地产并称“广东地产五虎”。雅居乐是“华南五虎”中入驻无锡的第四人，而该地块则是雅居乐首进的个项目。作为驻扎无锡的处女作，其用心程度自然可以想象。然而，太湖新城板块地段优势尽显，却也给开发商带来了压力和竞争。太湖新城板块上，新盘罗列，如何在拍地黑马突围之后，也在楼盘销售上也突围一把，值得深思。

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拭目以待：中华企业股份有限公司

编号：锡国土2013-42

地块名：XDG-2012-58

地块位置：滨湖区梁溪路南侧、孙蒋路西侧

地块面积：95496平方米

金额：13.7亿元

楼面价：4600元/平

拿地单位：中华企业股份有限公司

开发项目：未知

2013年8月6日，中华企业股份有限公司在无锡拍下了滨湖区梁溪路南侧、孙蒋路西侧，距离滨湖万达非常近的一处地块，刷新了之前由栖霞创下的2013年楼面单价记录，以4600元/平的价格成为了楼面单价地王。

该地块位于无锡河埒口板块，属无锡的发展较成熟区域。河埒口区域周边人口密度高，无论是建设商铺还是住宅，该地块都极具优势。然而，成熟区域是该地块发展的优势，却也是一种挑战。由于发展趋于成熟，周边配套都发展完备，商铺如何在此立足，住宅如何与周边楼盘竞争，都亟待解决。

目前，项目具体情况还未知，静待事态发展。

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“地王热”与李嘉诚转移资产

地价是房价的基础，高昂的地价可以直接作用于房价。所以，就目前众房企竞拍，地价普遍上涨，地王频现的情况而言，未来房价上涨几乎是可以预见的。然而，地王的荣耀并不能与楼盘的去化成绩挂钩。地王只是一时的，随着资本的累积与发展，再高昂的地价终会被后来者刷新。地王势头一过，楼盘销售何去何从，难以预料。

尽管地王热在这一阵席卷，楼市却传来了李嘉诚京沪甩卖资产的消息。李嘉诚的这一举动，令一些业内人士纷纷警惕起来，中国房产难道是进入了高风险期？王石在微博上回复融创力夺北京单价地王时提醒道：精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！

尽管李嘉诚澄清自己并未有撤出内地楼市的意思，只是目前主要放眼于欧洲市场的投资机会。但是李嘉诚是一个精明的商人，起家本领就是对当下形势的准确判断，即使当前并不能通过李嘉诚此时将内地房产套现的做法判定中国楼市泡沫即将幻灭，但是却足以说明，世上没有只涨不跌的生意。地王热只是一场表面的狂欢，狂欢之后，还需警惕。

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