[摘要] “房子卖不到好价格！”“政府保障房体系完善”诸如此类的评论层出不穷。无锡房价究竟在三季度发生了什么？房天下为您独家呈现《2013三季度无锡楼市白皮书之价格调查》，揭开无锡房价涨跌的秘密。
编者按：金九，传统楼市旺季。一年之中三季度的尾巴，3个月，近100天的时间里，无锡楼市经历了一场怎样的变革？惨淡or热销？涨价or降价？一切的表现，或许只能代表过去……2013年9-10月，无锡房天下呈现2013无锡楼市三季度白皮书，价格、成交、开盘、营销、土地……房天下带您看尽锡城楼市风云变幻！
如今，“涨价”已经成为中国房地产市场最亮的关键词。从北京的“日光盘”到南京的“遛蟹哥”控诉房价，再到房产税扩围的声音……房价上涨已是大势所趋。反观无锡，好似逃离于喧嚣之外，维稳的价格让很多开发商底气不足。“房子卖不到好价格！”“政府保障房体系完善”诸如此类的评论层出不穷。无锡房价究竟在三季度发生了什么？房天下为您呈现《2013三季度无锡楼市白皮书之价格调查》，揭开无锡房价涨跌的秘密。
近日，房天下数据监控中心对无锡在售217家住宅项目（含别墅）进行三季度房价涨跌幅调查，结果显示，无锡全市共有21家楼盘报价上涨，占全市在售住宅（含别墅）总量9.68%；16家楼盘报价下跌，占比7.37%；另有142家楼盘报价持平，38家楼盘因价格计入或房源不同无法比较。面对传统楼市淡季的7、8月和“金九”，无锡市场仍有超6成楼盘价格维稳，充分表明大部分开发商对现今市场的谨慎态度。而基本持平的涨价盘和降价盘数，奠定了无锡房价在整个三季度维稳的基调。
据房天下数据监控中心统计显示，2013三季度，新区共有7个楼盘报价上涨，占三季度锡城涨价楼盘31.82%；滨湖区4盘次之；历来房价洼地的锡山区3盘涨价列第三位；上半年8盘涨价的惠山区三季度后劲不足，与南长区都只有2盘上涨；崇安和北塘各有1盘报价上涨。
降价盘方面，与7盘涨价领涨相同，新区5盘报价下跌居首；惠山、南长和滨湖各有3盘降价；锡山和北塘各1盘；而主城区崇安则在三季度无一楼盘降价，市中心良好的区位条件或许是该区域楼盘不肯“降低身段”的原因。
在三季度楼盘涨幅排行榜中，位居前五位的分别是佰仕苑（9.09%），明发国际新城（9.00%），恒大绿洲（7.45%），世纪明珠（6.38%），时代广场二期（6.06%）。纵观5大涨价盘，除恒大绿洲外，其余均为锡山、惠山等乡镇盘。偏远地区项目多以当地购买力为主导，在大环境房价上涨的基础上，本地居民对住房的苛求量致使乡镇楼盘具备了涨价的底气。
值得一提的是，热门楼盘恒大绿洲继年中入围涨价5后，此番以7.45%涨幅居三季度无锡房价涨幅排行榜第三位，涨价势头从首次开盘一直延续至今，从未停滞。不错的区位条件、区域发展的潜力以及附加的非毛坯，让很多年轻购房者对项目涨价抗性不强。
在三季度楼盘跌幅排行榜中，位居前五的分别是观山名筑（-19.66），金都花园（-10.00%），融科玖瑞尚城(小区网论坛)（-9.19%），银河湾(小区网论坛)紫苑（-7.14%），四季公寓（-6.67%）。此次三季度降价盘中，除融科玖瑞尚城之外多为推盘多年的中后期楼盘。收尾之前降价走量已经成为多数尾盘项目“清货”的方式。在竞争日益激烈的地产市场，购房者看中的是性价比，低价也未必有优势，因此如何打造高性价比的项目才是地产商规划开始就应该懂得的道理。
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7盘涨价5盘跌价 新区楼市混战延续
新区，无锡用10多年时间开发的行政区域。产业发展外加人口导入，新区楼市持续火热。据房天下数据监控中心统计显示，2013年三季度，新区板块内42个在售住宅（含别墅）项目中，7盘报价上涨，5盘下跌，22盘价格持平，另有8家楼盘因价格计入或房源不同无法比较。12家楼盘房价在三季度发生变化，新区楼市混战已经发生。
从涨价楼盘看，除了花样年花郡和奕翔国际公寓等2盘区位相对不错之外，包括达安上品花园、美满锦园、水岸观邸在内的剩余5盘房价均为梅村、鸿山板块的乡镇盘。乡镇盘的集中发力再次证明区域购买力十足，乡镇盘渐渐成为涨价主力。
乡镇盘发力，传统劲旅却迎来尴尬降价。作为新区板块热门楼盘，万科金域缇香和长江国际在本季度降价着实令人意外。其中金域缇香从7月报价的10300元/平降至10000元/平，长江国际朗庭亦有100元的跌幅。随着金科、朗诗、保利等更多大牌进驻长江北路，万科和民生的地位将被撼动。购房者有更多的选择，在竞争中适当采取降价处理也是开发商常见手法。
近期，金科地产“顶配”级产品金科中心即将开售，虽然整个项目定位为城市综合体，不过其中心华宅部分依旧会按照金科以往水准打造“金科住宅”。与此同时，在原宏源技师学校上盖的保利中央公园也将在四季度面市，旨在打造“城中”公园式居住社区该项目未来对万科、民生等项目的冲击也将持续。业内人士表示，新区，特别是长江北路板块下半年将有可能出现楼市销售奇迹，进而带动板块房价上涨。
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滨湖区4盘涨3盘跌 三季度表现平平
据房天下数据监控中心统计显示，滨湖区在售52个住宅项目（含别墅）中，涨价盘5个，降价盘2个，另有42个项目价格不变，其余3盘价格无法比较。滨湖作为无锡房价高地和成交大区，除个别盘涨势较猛来看，其在三季度表现只能用“soso”来形容。
从涨价盘来看，常年问鼎“销冠”的融绿熙园，非毛坯大宅绿城玉兰花园，深耕太湖新城(小区网论坛)多年的魅力万科城(小区网论坛)以及区域核心综合体海岸城(小区网论坛)，无一不是受关注度较高的项目。上月推出最后一期高层的融绿熙园报价从10000元/平涨至10500元/平，即便涨价，但项目88和114平户型也已基本售罄。尤其值得一提的是绿城玉兰花园，作为太湖新城核心位置的非毛坯大平层，推盘热销已是不争的事实，在无锡房价一片维稳的情况下，项目明涨1000元/平，依旧热卖，本身实力不容小觑。营销总监赵峰告诉笔者，作为一个中后期盘，绿城玉兰花园的品质和产品稀缺性得到了客户的认可。下半年，绿城玉兰花园将持续维稳略有涨价的路线。
个别不代表群体，滨湖区三季度不论从成交还是房价，“热度”不够已是事实。不过，滨湖终究是锡城楼市热门区域，三季度进入平销期的苏宁悦城、金域蓝湾、新加坡尚锦城等项目预计在10月份集中开盘爆发；而“封盘”2个月的蠡湖香樟园即将迎来“解封”，其房价会否如孙宏斌所言涨至3万/平？
滨湖，还有太多的故事即将发生。“soso”的局面或能迎来改变。
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惠山区领衔成交榜 房价维稳或是主因
留意房天下2013年中白皮书的网友一定对其半年8盘涨价的表现有所印象。三季度区域内仅有2盘上涨的事实多少令人失望。不过，不涨价就代表销量差？那么，阳光100、悦湖国际、时代广场二期、明发国际新城等项目屡次挺近全市商品房销售10的事实多少说明了些什么。
7月份第四、8月份，9月份连续3周进入周成交10，如果要问三季度无锡房产市场谁最风光？阳光100说，没人敢说第二。房天下也曾探寻项目在“淡季”阶段热销的原因。不到7000元/平的非毛坯价格，一站式的学区配套，阳光100深受年轻购房者的欢迎。在多数楼盘选择“平销”的时期，该项目适时多次加推的节奏除了稳定购房者之外，更多的是对其他竞争对手营造“紧逼”感。“没有因为热销而涨价，阳光100这点做的很聪明。”某不愿意透露姓名的业内人士说道。
也许是一荣俱荣的影响，一路之隔的竞品楼盘明发国际新城却在三季度完成了9%的房价涨幅。坐拥天一城核心区位，7月报价5500元/平只能说“太有良心”，随着竞品项目连续热销，受众分流也在所难免，终于在9月报价涨至6000元/平，9%的涨幅也成为惠山区在三季度涨幅的项目。此外，时代广场二期也从6600元/平涨至7000元/平。
锡山南长北塘变动较少 或等四季度发力
由于无锡整个大市场价格变动不大，锡山、南长、北塘等区域房价也基本处于维稳的状态。而这个结果，多与区域内楼盘近期推盘节点不多有关。不过，随着恒大绿洲9月下旬的强力入市，锡山区在四季度同样令人期待。锡东板块恒大城、万业观山泓郡、蓝光COCO蜜园等纯新项目接踵而至，加上碧桂园、龙湖九里香缇、红豆香江豪庭等项目的四季度推新，锡东新城或将迎来前所未有的热闹局面。目前停留在7000元/平的房价，能否随着这个项目的入市而有所上涨？来自大众房产资深数据分析师表示，即便锡东的购买力值得肯定，但是房价是存在区间的，一旦超越某个界限，就会超出购房者的购买力。所以，锡东的房价可能会涨，但是并不能达到某些人的预期。
此外，北塘区纯新盘综合体苏宁天御广场将于10月中旬首次推出小面积的高层住宅以及135以上的洋房产品。青石路，成熟的交通和配套，苏宁环球无锡作品同样令人期待。
2103年剩余不足100天，当万科已经率先完成“千亿”销售金额后，本年度各大开发商的销售大战已经正式打响。“金九银十”自然是开发商抢金夺银的好时机，这点从每周近10个的开盘项目可见端倪。当房价持续上扬的时候，无锡房价却显得“跟不上节奏”，维稳的价格也在一定程度上影响了购房者的动力，毕竟“等待降价”的心态一直存在。不过，无锡房天下在最近做的一期调查中发现，6成网友认为无锡房价将上涨。或许是没有遇到合适的契机。正如新城香溢紫郡的持续热销、恒大绿洲二期的不负众望，无锡购买力依然存在。2013四季度，无锡楼市将迎来多个纯新项目的入市，更多的房源选择、不同的产品类型能否掀起一场期待已久的“楼市奇迹”，等待！
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