北师大房地产研究中心主任董藩：
中国的房地产政策
就像宋祖德的嘴
董藩在09中国地产年会人居60年高峰论坛上用宋祖德的嘴来比喻中国的房地产政策，表示”永远不知道明天会整出点什么事来”。他同时认为未来的格局变化不会很大，通货膨胀暂时不会来临，可以继续实施积极的财政政策与货币政策。
11月1日，央视《经济半》报道称，位于北京核心城区的工体四号地块，2006年被李泽楷旗下的盈科大衍地产公司（盈大公司）以5.1亿元人民币购得。这幅建筑面积为4.6万平方米的土地，按照土地出让合同的约定，开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日。
然而，3年多来，项目闲置多年，没有开发，至今只是一个大坑。今年8月21日，该地被以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业。在节目中，潘石屹报料称，中国有大概占三分之一的房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”，囤地是中国房价暴涨的重要原因。不管这个数字的来源如何，也许无法考证，但这确实让许多人震惊了，在舆论界、社会各界上掀起了轩然大波。
节目播出后，有着“华人首富李嘉诚公子”、“小超人”等光环或荣誉或指责的李泽楷及其旗下盈大公司和北京工体四号地块，成为了开发商不顾政府土地政策而疯狂囤地闲地炒地的典型样本，成为了一些开发商扰乱房地产市场秩序、通过促使地价房价上涨而以小己暴利掠夺老百姓用于购房的血汗钱的典型案例，成为了透视当下一些富翁在打着以投资发展经济等旗帜的背后拼命敛财致富的经济黑洞的典型镜头，成为了用中国传统伦理文化和现代社会经济道德来反思在中国经济发展中一些商人为富不仁的典型事件……
其实，对于华人首富李嘉诚及其家族而言，拥有在华人世界无可匹敌的财富，拥有因财富、成功故事而带来的四射光环，在境内获得了大量的商业青睐、政府关照、项目优先、利益让渡而许多人给予无限感激之后，本用不着直接对抗在这块养育整个家族血脉的土地上的国家的土地政策，以谋取那点炒地利益。可是，李泽楷名下公司却做了。
难道李泽楷真不知这种行为可能会带来多大损失？即便老老实实地把在此项目上所敛不当财富全部悉数吐出，将土地从买家手中赎回，按照土地政策被“无偿收回”，再“陪送”上难说数目的“忏悔金”或“罚金”，可在当前房地产市场情势下，依然难以抹平这个泱泱大国里无数老百姓的鄙视所带来的创伤。甚至，弄不好，足可能伤害到李嘉诚家族的一世英名。
想想这些，在华人世界作为经济事业成功老样本的李嘉诚先生，可能会在“上帝”面前不知该所措，不知该何言，也许会痛心疾首。可从盈大公司的回应来看，李泽楷可能依然是不思悔改：居然拿出了国内末流开发商也会祭出的理由，同样以在工地上挖了个大坑就算开工不算闲置为借口，进行危机公关，忽悠老百姓。
实际上，从舆论信息来看，北京工体四号地块的建筑面积只有4.6万平方米，土地价值的金额也不大（2006年的卖价只有5.1亿元人民币，今年8月21日的卖价也只有1.18亿美元），相比较于各地大量闲置的更大面积、更大金额的土地而言，实在算不上典型样本，也算不上李泽楷这个号称“商业奇才”的商业“妙笔”。可盈大公司的回应，把李泽楷的商客本质尽数表露了出来。
据媒体报道，“香港盈大地产的相关负责人李小姐”回应称，“工体4号地项目长期闲置的说法属于误会。根据2006年3月24日签订的北京市国有土地使用权出让合同约定，工体4号地项目应于2007年9月前开始动工。而盈大方面在合同签订后，也于2006年4月起委托建筑设计师进行设计与施工研究，并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置”。
由于建筑设计及审批花费的时间超出预期等原因，才使得进度落后于项目起初的计划。“而这种情况是由客观条件限制所导致，并不属于依国务院相关规定应被处罚的故意闲置土地的不良行为。”至于盈大地产选择将工体4号地的开发权转让给瑞安建业的原因，据称“这是在公司整体战略指导下所做的选择”。
盈大地产的回应，与不少囤地闲地开发商的“回应”或表态非常一致，可称得上忽悠百姓、忽悠媒体舆论的典型样本，将商人的商业嘴脸和心存侥幸的公关动机尽数表露了出来，使得公众本来可能会给予“因特殊原因而致”的原谅，不再有了太多意义。
开发商囤地闲地炒地，客观上推涨房价，使无数老百姓的切身利益受到侵犯。胡总书记曾强调指出，“群众利益无小事。凡是涉及群众的切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。”对照而言，相信政府会“竭尽全力”地解决开发商囤地、高房价等问题。按照土地政策，“坚决无偿收回”“闲置满两年、依法应当无偿收回”的土地，对一些只囤积、倒卖土地而不做房屋开发的开发商予以严惩。尤其对盈大公司囤积倒卖北京工体四号地块这类已经曝光的案例，进行严惩，以杀一儆百。
近期关于囤地的话题一直被炒得火热，媒体的持续关注，更是引起了从明星开发商到北大教授，从数据分析高手到评论人等专业人士的现身说法，大家纷纷痛陈囤地的缘起、现状和危害等。
因起北京“房荒论”。据说是北京的房子只够卖5个月的，房价所以才会疯涨。这个新闻似曾相识，大约就在一两个月前，貌似上海也放出过“房荒论”，但矛头没指向地产商囤地，当时的结论是：地产商上半年销售业绩好，卖得差不多了，但是手头地少，供不应求，上海市政府应该增加土地供应。此次按他们的说法，北京也房荒了，但北京的地产商没这么“好彩头”，他们被扣上了“囤地所以导致无地开发，无地开发导致无房可建，无房可建导致房荒，房荒致使房价疯涨”的连环帽。
其实，这又是一场鸡生蛋、蛋生鸡的亘古游戏，是一道永远的无解题，至少在我们有限的智商所能理解的中国房地产语境下。我们来做个简单的逻辑推理题，如果关于囤地导致房价飞涨的逻辑成立，那么房价飞涨导致囤地的逻辑成立不？貌似也成立。
前一段时间的新闻是地王，地王出现的原因被解析得五花八门，其中，“房价上涨预期导致地产商大手笔拿地”最为普遍，也就是说，怎么卖都不会赔本，所以敢拿地王。那么，现在新闻焦点到了囤地，这似乎可以很顺理成章地、很好地补充地王出现的原因了：那些拿地王的或许是没本事囤地的，因为别人囤了太多地，所以没地可开发，只好头破血流去抢地王了！
这里面的因果关系讨论了N年了，没有什么新鲜的，但是每次讨论依然新鲜，因为无解，因为每年的房价都不一样，因为没人说得清。
能说清的，说到底，全是因为一个东西——“地”。这个行业的全部链条之任督二脉就是地与钱，而二者又相辅相成，缺一不可。
囤地是很老的把戏了，囤地现象存在很多年了，这个道道貌似香港地产商人尤其精通。巴菲特爱说，老狗熊玩不出新把戏。其实囤地就是老狗熊的把戏。
先说为什么会囤呢？凡囤者，积聚存储之意，囤积居奇便是极端的囤。土地被赋予的意义，人类一清二楚，生存、繁衍、安居，谁也离不开土地，但土地作为不断的稀缺资源被无限放大且囤积，的确是集中发生在中国房地产业出现之后的事。建国60年，土地价格与价值翻了多少倍，估计地产商人、地方政府、观察家都未必说得出确切数字，但一旦说出来，他们自己或许都得吓一跳。
土地成为貌似市场化、实则垄断、能获取巨大的稀缺资源，这样的东西商人如果想阻止自己囤积的欲望，估计是很难。只是稀缺资源未必就能引发囤积，“能获取巨大”是其必要条件。土地本身没有这样的特质，按照土地的自然本性，它的来自耕种与生长，与“巨大”相离甚远。
当其可以不断人为“生长”房子时，如果仅是安居，则离巨大还是有很大距离，只有当它生长的房子被赋予了巨大的利益关系，土地终于成为“能获取巨大”的囤积品了。
那么，谁是囤地把戏的老狗熊呢？或者引申一点说，玩来玩去的土地游戏里，谁是背后的老狗熊呢？地产商人吗？卖地的地方政府吗？貌似他们都是，但又都不是。真正的老狗熊不是哪一个群体，而是这些利益参与者们所形成的一个坚固的利益链条，是一种长期默认的、甚至固化的利益关系。
这种关系与链条一旦形成，他们看清并掌握了土地游戏规则，何须新把戏，一个老把戏就足矣。而那些即使一时因土地市场失利而力图揭示利益关系的商人们，本身就是利益链条的一份子，如同老狗熊的一个细胞，一个毛囊，出点小问题，何碍老狗熊？所以，其实中国的土地机制只要一直不变，老狗熊的把戏就可以一直用下去，只不过是偶尔紧紧，偶尔松松，偶尔停停，偶尔跑跑，土地与房价的口水战就会一直打下去。
央视在他们做的“囤地”节目的最后指出，“最治本的办法，就是重建这个市场的游戏规则，打破运动员和裁判员的利益关联，让地产商干它们该干的事去”。可是，谁能告诉我们，游戏规则该如何重建？地产商该干什么？关键是，老狗熊同意吗？谁来搞掉老狗熊？
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