——某网 网友y851206
2010将是调整年
我分析，在确保完成8%的情况下，政府一定会对房地产这种虚假的经济加以控制，转而支持更具实际价值、风险更小的实体经济。那么整体楼市的走向必然放缓，甚至合理的回归。南京楼市挺过今年是没有问题的，而2010年将是回归理性的时候，当然这里面还有一个开发商、投资客和购房者博弈的过程。从我个人的观点，在经历了08年低迷、09年报复性增长后，2010年应该是调整年，有购买意向的朋友不妨看看。
近日，关于二套房贷政策，消息满天飞，多而杂乱，足以让业内人士和普通民众一道，莫辨西东。比如一则新闻报道：交通银行总行近日发出通知，要求从11月1日起对二套房的审核标准，由原来的以个人为单位，变更为以家庭为单位。
平日不太关注政策动态的人，会以为这是交通银行出台的房贷新政，好像配合银监会的态度很是诚恳，因为今年5月以来，银监会曾三番五次地要求商业银行严格执行二套房贷政策。
事实恰恰相反，这反倒是交通银行违反银监会规定的确凿证据。2007年9月，央行和银监会联手出台“二套房贷新政”，其后各家商业银行在“以家庭还是个人为单位”界定二套房的问题上，存在严重分岐。不得已，当年12月，两部门又下发了一个“补丁文件”，规定“以家庭为单位”。
去年10月央行推出个人房贷优惠政策，12月国务院办公厅出台著名的“131号文”，其中再次明确了什么是“改善型购房”：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。”也就是说，自2007年二套房贷政策出台以来，央行、银监会、国务院从未改变过“以家庭为单位”的认定标准，而交通银行却以总行的名义不打自招，原来他们居然还是“以个人为单位”！
2003年以来，我国房地产调控频率高、措施多、力度大，可效果却与目标相差甚远。笔者反思后发现，主要是三个因素干扰了政策执行。一是地方政府不愿压制房地产市场，土地出让金和房地产税收是地方政府的重要财政收入来源，楼市凉了自然影响赚钱。二是房地产开发商抵制紧缩型政策，企业以营利为天职，比如查处闲置用地政府喊了多年，开发商总能找出借口“借地生蛋”；市场火爆时，又暗地里通过捂盘等手段抬高房价。
第三个干扰主体便是银行。房地产是资金密集型行业，金融政策对楼市走向影响显著。对房地产业而言，金融政策又分外部和内部两类，外部政策包括调整利率和存款准备金率等，是为了稳定宏观经济；内部政策主要是房贷政策，其中又分为开发贷款和个人按揭贷款。内部政策对市场的影响力大于外部政策，比如2007年二套房贷政策出台后，市场需求迅速萎缩；2008年此政放松后，直接刺激了改善需求和投资需求，市场反弹力度之大让人大跌眼镜。
现阶段，我国房地产企业和购房的居民，融资手段比较单一，对银行贷款的依赖度很高，所以在很大程度上，银行能否认真落实房贷政策，直接关系到房地产调控效果的好坏。目前我国实行的是以国有银行为主导的商业银行体系，在计划经济时代，国有银行惟国家政策是瞻，可经过改制、尤其是上市后，在市场化、商业化的驱动下，早已不再是政府眼中的“乖孩子”。
对于房贷政策，商业银行落实效果总体上不尽人意。上述的交通银行一事，只是冰山一角而已。各家商业银行在政策执行中，都存在降低门槛的现象，而很多商业银行的地方支行，为了抢业务、出业绩，往往会在总行的基础上，再度放松政策限制。于是我们常常看到，一边是央行和银监会提醒房贷风险“雷声阵阵”，一边是各地商业银行依然我行我素，不断推出所谓的“房贷创新产品”，以求在激烈的市场竞争中处于有利地位。
银行对于个人房贷的热情，明显高于开发贷款，因为前者是块“优质资产”。比如，2008年12月末，上海市中外资银行机构商业性房地产不良贷款率为1.04%，比年初上升0.15个百分点；而个人住房贷款不良率只有0.6%，反倒比年初下降0.1个百分点。2005年6月末，上海市个人住房贷款不良率仅为0.3%。在此情况下，不管央行和银监会怎么“千叮咛、万嘱咐”，商业银行都会将之当作耳旁风的。
那么，房贷优惠政策果将在年底终结吗？考虑这个问题之前，先请大家自问明年中国房价泡沫会破灭吗？如果答案是NO，则别寄望商业银行会将房贷政策严格到底。笔者认为，从银监会和央行角度，套房贷极有可能继续优惠，对于二套及多套房贷，则会按期终止。然而，中短期内个贷风险很小，商业银行依然会在争夺客户的大战中比拼让利幅度。
为此，中国金融业的监管部门也不必过于自责，只有中国楼市像美国那样经历一次泡沫破灭，不良贷款率激增，商业银行才会明白：原来市场还有冷血的一面。难道不是吗，金融危机中，美国银行破产数已超百家，最近又有9家商业银行玩完。
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