[摘要] 所谓一年之计在于春。对房地产市场而言，3月份的重要性不言而喻，两会定调房地产调控政策的走向，与此同时，成交开始回暖，二手房价试探性攀升。尽管房地产调控继续从严、房价拐点刚刚形成，未来房价继续走低的预期明显，各研究机构普遍预测今年房价降幅在5%以上，但难得的房贷利率优惠还是加速了“刚需们”出手的速度。
22个项目下月开盘均价超两万。
近期楼市出现复苏迹象，开发商入市信心大增。据亚豪机构统计显示，下月本市将有22个新盘计划开盘，该数量相当于今年以来的总和。其中，一些高档住宅的入市积极性明显提高。
随着高档住宅集中入市，4月份的开盘均价被推上高点。从已公布的拟售价来看，4月开盘拟售均价为22013元，环比上涨18%。
开盘前瞻 4月新盘高端占四成
自3月下半月起，楼市迎来推盘高潮，4、5月份更将成为推盘高峰期。据亚豪机构统计，下月北京将有22个项目计划开盘，该数字相当于今年以来的开盘数量总和。
在这批项目中，联港·幸福湾、首开·国风美仑等7个项目为首次入市的纯新盘，而凯德锦绣、冠城大通澜石等15个项目为老项目后期。
同时，高档住宅的占比达到了四成。其中，单价超4万元的公寓豪宅有凯德锦绣、冠城大通澜石、金茂府；单价三四万元的高端住宅则有橡树湾、会城国际、正源广场等。
高档住宅集中入市将开盘均价推至高点。从已公布的拟售价来看，4月份开盘拟售均价为22013元，环比上涨18%（3月成交均价18647元）。这也是除今年1月份外，预计开盘价的月份。
4月计划开盘热门项目一览
项目名称项目性质拟售均价（元/平米）物业类别户型面积优惠情况联港-幸福湾新盘1.2万-1.3万普通住宅60平米一居，80-90平米两居，110-120平米三居办卡客户开盘99折首开·国风美仑新盘1.2万普通住宅76、80平米两居，90平米三居2万抵6万元。
凯德锦绣老项目待定公寓非毛坯，80平米一居，89-100平米两居，140、160平米三居开盘2万抵8万元，全款96折冠城大通澜石老项目待定公寓非毛坯，94-109平米两居，115、170平米三居全款97折，按揭99折。
领海朗文世家老项目1.7万普通住宅120平米三居，180平米四居180平米2万抵18万限时优惠鲁能-7号院老项目1.1万起花园洋房88平米两居，118平米三居2万抵6万。
橡树湾老项目3.6万花园洋房非毛坯，100平米两居，160平米三居待定。
金茂府老项目待定普通住宅非毛坯，250-530平米5万抵20万。
首开-国风美唐老项目待定普通住宅80-140平米两至四居全款98折，另有2万抵5万优惠。
原因分析 库存增加信托偿债房企拖不起
今天上午，亚豪机构副总高姗表示，两会前，央行对个人房贷松绑，首套房贷利率回归基准，根据申贷人资质甚至还能有一些优惠，使得看房选房的购房者开始增多，楼市销量显现出了些许复苏迹象。
高姗称，特别是一些定价不高，主要针对刚需群体的项目，能够更快地积累到开盘所需的客户量，这是一些开发商选择在4月推盘的重要原因之一。
尽管近日楼市成交量有所回升，但市场整体依然不容乐观。那么，为何包括一些高档住宅在内的项目都急着入市呢？有业内人士认为，这是因为开发商们拖不起。
据了解，自2011年调控以来，房企盈利能力持续下降，销售艰难，库存增加，开发商可调动资金的局限性越来越大，项目迟迟不开售，令企业缺少了最重要的一条资金来源通道，流动性不足正在迫使房企加快项目入市步伐。
还债压力大，也是开发商集中入市甚至降价促销的原因之一。据了解，2012年，房企进入信托偿债高峰期，1月众多房企就开始了波还债。而2月至3月，房地产信托本金到期兑付迎来高峰。
据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月份为年度高峰，为504亿元，而一季度为366亿元。在这种情况下，开发商能促销的促销，能开盘的开盘，希望加快房产流通舒缓资金压力。
市场预期 刚需或促使中小户型走俏
两会释放出了房地产调控从严信号，对购房人预期造成了不小的影响，楼市前景并不乐观。
高珊表示，在房价处于下行周期，且管理层认为房价“远远”未调控到位的前提下，购房者对于资产贬值的担忧很可能造成楼市销量再度下滑。
高珊认为，按照中央远未到位的判断，如果再回落10%-20%，那么现在购买一套总价在200万左右的商品房，便意味着将遭受20万-40万的资金损失。
一些刚性需求购房者，可能会采取缩减购房面积的方式来降低总房款，从而减少损失。因此，预计未来一段时间，中小户型将会走俏。
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