[摘要] 房地产企业资金链问题，再度跃入人们的眼帘。 在宏观调控大背景下，一季度江苏房地产企业资金面出现异常，人民银行南京分行就此发出风险提示。
调控让房企难用银行钱
针对目前调控政策中使用的加息、提高存款准备金率、控制二套房贷等货币政策。聂梅生表示，加息不一定能降房价，因为“2007年到最后不断加息的时候，房价在2007年上涨很多”。
不过，这一系列货币调控政策，极有效地“使开发商自有资金率大幅上升。这对金融来讲是安全的。2009年刺激房地产时，自有资金率降到20%，而且还有些信托和各种融资，那时资金杠杆率可以达到10倍，开发商2亿资金可以撬动20亿。我们是月月统计开发商自有资金率。从去年5月之后，开发商自有资金率一直是52%左右，就是说一半钱是开发商自己的。这就把银行解脱出去了。”
同时“提高首付是大大降低杠杆率的有效手段。当前炒房人已经难以利用银行钱炒房。”
限购令让交易额下降10%
为什么要限购?聂梅生提到这个问题，她表示限制了贷款炒房之后，冒出了很多全额付款买房的。“这就是去年12月和今年1月的情况，股指很低，钱都不在股市银行，都弄出来全额付款买房。”在这种背景下，国家出台了限购令。
聂梅生认为，限购令是为了控制资金进入房地产，“我算了一下，我们限购对象是35个大中城市。统计数据显示2010年这35个大中城市占销售总额的51%。中国有670个城市，这35个城市卖出来总的价款相当于一半以上。
如果设定这些城市投资性购房比例是15%-20%，因为一般投资性购房比例超过15%-20%就容易触动泡沫了。那么一限购就把这15%-20%限出去了。把去年统计局数据拿出来，一共卖了多少钱，乘以51%，再乘20%，就可以得到房地产交易量可以下降5%到7%，交易额会下降7%到11%，也就是10%左右。”
聂梅生认为：“整个政策效果二季度末可以看出一些眉目来。”
大城市房价存在泡沫
对于中国房地产有没有泡沫，聂梅生表示：“性泡沫不好说，因为各地的差距太大。只能说热点城市、房价投资性购房过高的城市是存在泡沫的。”
聂梅生认为大城市的房价“已经差不多了”，“一再说中国城市居民的住房自有率已经达到86%，那你还盖那么多房子干什么?你盖了卖给谁?一方面说是巨大城镇化，一年有一千万的人进城。结果下来中央政策是谨慎稳健地发展城市化，不一定全到大城市。可能会逐渐形成经济发展带、经济发展区，像西部等。所以我觉得可能一个比较悲观的看法就是，大城市的、热点城市的商品住宅这一块已经差不多了。”
聂梅生提出：“中国现在最最要改的是土地财政。2004年土地收入才5000多亿，去年到了接近3万亿。土地收入占地方收入的比重，去年达到了空前的71%。我们看土地交易价格指数和商品住宅价格指数，从1998年到2009年，到底哪个涨得快，1998年到2001年，它们两个是一样的。结果1998年以后土地价格猛涨，然后就是商品房价格涨，所以地价领跑房价，这没有什么冤枉的，统计局数据就是这么个情况。如果中国房地产出问题，土地是平抑房地产的权重力量。”
她说：“现在是把地方政府紧紧绑在房价车子上，涨房价地方政府要问责，降房价土地卖不出去。怎么办?所以要促进已经出让的土地赶紧开发出去，最终平抑房地产市场。”
4月13日，“房地产未来发展走势报告会”在扬州豪第坊会所举行。工商联房地产商会会长聂梅生在会上就房地产未来走势发表了专题报告。
聂梅生表示，由统计局数据测算，限购令应当使房地产交易量降低5%-7%,交易额降低7%-11%。而调控的效果大约会在2季度末，也就是今年6月初步显现。她更鲜明地表示：“大城市、热点城市的房价已经差不多了。”
来源：金陵晚报
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