[摘要] 春节后，楼市销售可以用一个字形容——“热”，而房价则是另一个字——“涨”。去年冷到极点的楼市突然翻了脸，为什么？下半年房价涨还是跌？听听专家们怎么分析。
机构称10家标杆上市房企存量仅够消化6个月
日前，中原地产研究中心对10家标杆上市房企跟踪监测发现：5月底，10家房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1247万平方米，若按从去年下半年至今的平均月销量计算，以上存量仅可消化6个月。
就在半年前，诸多机构还在报告中一再强调，当时各大城市的新盘存量至少需要消化2年以上。
在楼市“小阳春”开始仅两个月有余后，这一数字已变为6个月。显然，楼市成交恢复的速度有些惊人。
“轻存货”时代来临？
据了解，中原地产研究中心跟踪监测的10家公司包括万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团（600383.SH）、中海发展(00688.HK)、富力地产（02777.HK）、雅居乐(03383.HK)等，监测项目包括土地储备、在建项目、在售项目。
今年5月，10家标杆房企销量达329万平方米，创下去年6月以来的销量新高。据中原地产研究中心监测，5月10家房企一共有8个新项目开盘，新增预售许可证49个（4月为38个），新增供应量达123万平方米，环比上月增14%。
按照供应与需求的相关数据计算，5月底，10家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1247万平方米，环比继续下降14%，比2008年10月底下降39%。而5月标杆房企总销售量达329万平方米，占总库存面积的26.3%。
如果以去年下半年至今的平均月销量计算，以上存量约需6个月的消化时间。与之形成对比的是，就在今年4月份，该指标为8个月；2008年底，该指标为12个月（按2008年下半年销售速度计算）。这一组数据表明，今年以来房企库存压力已大为减少。
事实上，或许是开发商对后市仍缺乏信心，包括北京、上海和广州在内的一线城市今年前5个月的住宅新开工面积仍出现大幅下滑，其中北京1~5月住宅新开工面积为339.6万平方米，同比下降54.5%，住宅新开工面积已经连续4个月降幅超过50%。上海1~5月的商品住宅新开工面积仅544.71万平方米，亦下降25.4%。这也是新盘存量消化时间急剧减少的原因之一。
去年曾公开表态“不降价”的绿城中国（03900.HK）今年也调整了销售策略，公司执行总经理曹舟南表示，以消化存量为主是公司今年的指导方针之一，绿城这一年“不等待、不惜售，力争销售化”。
涨价冲动重现
在“轻存货”的背景下，多数开发商都已按捺不住涨价的冲动。5月，10家房企成交均价达10006元/平方米，环比大增6%，其中涨价的项目约占全部在售项目数的25%。成交均价增幅的被监测房企为绿城中国和华润置地（01109.HK），分别达35%和29%。
开发商急迫的涨价行为也引起了业界的担忧。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天表示，成交量继续维持高位的可能性不会太大。一方面各城市的成交量经过数月的增长后，市场需求已经得到一定释放；另一方面，资本金比例下调及市场热度上升，导致开发商态度乐观起来，“捂盘”现象出现。价格的上涨也会导致刚性需求的减少，同时随着三季度供求矛盾的缓解，预计成交价格会随着成交量的调整受到考验。（来源：财经日报 叶国靖）
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