[摘要] 春节后，楼市销售可以用一个字形容——“热”，而房价则是另一个字——“涨”。去年冷到极点的楼市突然翻了脸，为什么？下半年房价涨还是跌？听听专家们怎么分析。
十大房企月均销量创1年来新高
近3个月来每月消化库存200万平米 楼市增长点将从自住转向投资性需求。
中国房地产市场在最近3个月里持续上扬，北京、上海等大城市的交易量屡创新高，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在近期迅速消化。
中原地产中国研究部一份房地产企业研究报告显示，十大标杆地产上市公司（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）在过去5个月时间内库存出现大幅度下降，按现在的进度，目前其平均库存将在半年内消化。此外，未来楼市主要增长点将从自住需求向投资性需求转变。
这份行业研究报告显示，5月，十大标杆房企销量达329万平方米，再创去年6月以来的销量新高。招商、绿城、保利销售面积增幅，分别达81％、70％、19％，其月销量均达到各自近一年内值。
5月底，十家房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1247万平方米，环比上月继续下降14％，比2008年10月底下降39％。近3个月标杆房企销量主要来自库存消化，每月消化库存量约200万平方米。
标杆房企5月总销售量占总库存面积的26.3％（4月的数据为21％）。若按从去年下半年至今的平均月销量算，以上存量约需6个月消化，而4月份这一指标为8个月，2008年底，该指标为12个月（按2008年下半年销售速度算）。表明今年以来，房企库存压力已大为减少，且库存比例逐月更显乐观。
另外，这份报告显示，除持续数月的刚性需求外，一部分针对高端住宅的改善及投资需求也陆续入市，推动了楼市进一步回暖。
由于前期积压自住需求的集中释放，带动改善、投资性需求入市。5月，标杆房企高端项目热销，销售均价大涨，表明改善、投资性需求量已有明显增加，抵消了自住需求逐步回落的影响，推动5月成交量环比增长12％。
报告分析，高端项目的热销也折射出当前市场需求结构的变化，从3—4月的积压自住需求为主，向改善型、投资性需求转变。（来源：东方早报 刘秀浩）
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