[摘要] 春节后，楼市销售可以用一个字形容——“热”，而房价则是另一个字——“涨”。去年冷到极点的楼市突然翻了脸，为什么？下半年房价涨还是跌？听听专家们怎么分析。
北京易居研究所副所长牟增彬：下半年房价高位盘整
下半年房价将会维持现状，高位盘整，原因有二：
，目前的房价上涨缺乏动力和环境。现在的房价已经接近甚至超过了2007年峰，2007年的房价是不正常的，所以政府才会出手调整。如果价格继续大幅度上涨，政府必然会采取措施。而且，成交量已经出现下降，继续涨价动力不足。
第二，年内房价很难下降。房价要下降，政府是主要动力，市场刚刚好转三个月，加上年内保八的任务，政府出手打压房价的可能不大。加上通胀预期，“刚需”虽然在退场，但投资性需求在进场，再加上宽松的信贷政策，所以，房价也很难降下来。
但是，从世界经济形势，和国内经济复苏情况看，经济很难短期重振，国人的实际收入其实是在减少，因此，目前的房价已远远超过消费者的承受水平，调整势在必行。这种调整很可能出现在今年年底或明年年初。
销控暗推房价上涨
今年的楼市可谓“乱花渐欲迷人眼”，一方面权威部门发布的数据显示北京市存量面积足够消化两三年，另一方面市场上房源难求，不少项目楼盘一经推出就很快销售一空，房价更是顺水推舟，越涨越高。究竟是供大于求还是供不应求？记者调查后发现，虽然市场供应的确受到去年土地交易和开工面积减少的影响，但“供不应求”现象的形成中，再现市场的精细化到单元、楼层的“销控”功不可没。
精细到单元的销控
从4月份开始，胡小姐欲在东五环外买一套两居室的住宅，但几经销售人员的“折腾”后，胡小姐觉得有些蹊跷了，“通知我要开盘了，赶快过去，房源有限，但想买的人很多，越早去越好，等我赶过去就发现看的人的确不少，但是他们所谓的开盘就推出来一栋楼两栋楼，几十套房子而已。不提前找人、排队，就很难买到。这次不买，下次开盘价格马上就涨了”，她问记者，“不是说有大量的存量房吗？为什么房源却显得这么紧俏？”
胡小姐遇到的情况并非个案，记者调查后发现，从4月份以来，市场上超过半数的项目每次开盘都是以一栋楼的方式推出的，个别项目甚至出现按单元或楼层开盘的现象。东南五环外某大盘项目，同一栋楼里不到70套房子，却在四五月份按单元号，分了两次开盘。无独有偶，西大望路附近一个项目也将同一栋楼按单元号分批开盘。据该项目介绍，该栋楼为项目的位置景观的楼王。通州某项目十几栋楼已经是准现房阶段，但依然一次仅推出两三栋楼，而且开盘期一拖再拖，客户量越积越多。
一位业内人士指出，这就是业内说的“销控”，其实就是为了多卖钱，“多批次少量开盘，可以造成房源紧张的假象，加剧购房者的恐慌心理，然后顺理成章地涨价”。
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