[摘要] 车位“只售不租”对不对？维修基金如何缴，又有谁来管；活期转存定期，可否加入立法？……昨天上午，江苏省政府法制办举行了《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会，来自业委会、物业企业、供水供气企业、政府部门、专家学者等11位代表作为听证陈述人以及50余位旁听人员提出了自己的观点。
A 关键词 车位之争
小区停车位“只售不租”合理吗
在私家车普及的当下，小区车位矛盾高发，已经成为物业管理中的焦点和难点。昨天的听证会上，代表们针对车位问题，发表了不少观点。车位的归属和如何解决开发商“只售不租”，成为最集中的话题。
交锋1 车位归属该不该立法约定？
通过立法明晰小区车位权属，进而解决车位纠纷，是江苏蓝海律师事务所律师周友权研究之后得出的结论。
“车位的专有权性质与共有权性质的模糊不清、产权不明。”他建议增加一个补充规定：除已计入容积率作为专有权销售的车库车位以外，建设单位按规划配建标准建设的车库、车位属于业主共有，由业主大会决定使用，建设单位不得占用、处分。建设单位超出规划配件标准建设的车位、车库，归建设单位所有，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应当首先满足业主的需要。
周友权解释说，从车库车位的功能属性来看，它是作为小区公共配套设施规划的，与地面建筑物是“从物”与“主物”的关系。小区车库、车位虽然具有构造上、使用上的独立性，但其功能上不是独立的，而是配套从属的，因此从功能属性来分析也应属于全体业主所有。从土地出让金角度来说，如果开发商所建的车库、车位是超出强制性标准的配套建筑面积的部分，那么，这部分就要缴纳土地出让金，计入容积率，也就可以堂堂正正地自愿定价出售或出租了。
南京太平物业公司北门桥片区负责人张鼎超认为，凡是建筑规划要求配置的车位，无论是地面还是地下，成本是否属于业主分摊，都属于业主共有；凡建在已分摊面积公共区域内的车位，应属于全体业主共有；其他情况建的车位，有约定的按约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。
“小区车位归谁所有，物权法其实已经规定得很明确了。”南洋地产南京公司总经理钟沛认为，在上位法已经有明确规定的前提下，地方法规再对车位权属进行详细规定，并没有必要。
交锋2 车位“只售不租”对不对？
如何对付“只售不租”，是本次立法中的焦点问题。为了解决这个问题，修订草案第七十二条明确，“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。未出售或附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、使用人”。对于车位、车库的出售，建设单位也不能自作主张，首先建设单位依法取得的车位、车库应当办理商品房房屋预销售登记后才能出售或附赠，其次建设单位要在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
常州工学院工商管理学院院长应可福建议，为了解决“只售不租”，还应该进一步详细约定。“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库不得低于本区域内房屋套数的百分比，其中有一定的百分比不能出售，仅供出租。”
新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁则建议，在“住宅物业管理区域内汽车停放服务费”之后加上“和专有车位的租金指导价”这段话。他说，如果不制定小区专有车位租金指导价，开发方凭车位专有权可以漫天要价，让业主租不起车位，倒逼业主买车位。
作为仅有的开发商代表，钟沛在听证会上显得有些“势单力薄”。“地上满当当、地下空荡荡的现状，我们也不愿看到。其实也不是不想出租，实在是出租不划算。我欢迎大家到我们小区地下车库看看，你们自己来评评理，换作你们是开发商，你愿不愿意出租？”他以公司开发的碧瑶花园举例说，现在地下车位单价为15万—18万元，如果出租的话按照物价局规定每个月只能收到200元的租金，收回15万元的总价，要出租超过60年才行，这么算账下来，公司宁可闲置也不愿出租。
昨天下午，记者来到了碧瑶花园小区，发现地下车库的地面是防水防腐的环氧地坪，车库还有新风系统、完善的监控系统以及道闸管理，一位工人正操作保洁电瓶车来打扫地下车库。“以开发商对地下车库的投入，每个月收入200元的租金根本就是亏钱。”钟沛抱怨说。
钟沛认为，车位的租售是市场行为，无需通过立法来解决。“随着人们观念的进步，会逐渐认识到拥有车位产权的重要性。碧瑶花园一期638户，但只卖了200个车位；到了二期车位基本上卖光了。这就是观念的进步。”
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