[摘要] 车位“只售不租”对不对？维修基金如何缴，又有谁来管；活期转存定期，可否加入立法？……昨天上午，江苏省政府法制办举行了《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会，来自业委会、物业企业、供水供气企业、政府部门、专家学者等11位代表作为听证陈述人以及50余位旁听人员提出了自己的观点。
B 关键词 维修基金
两个“2/3”框着50亿维修基金睡大觉
房顶漏水，顶楼的业主提议用维修基金，楼下的业主却不同意使用；一部电梯损坏，一幢楼的人干着急，其他楼栋的业主却懒得投票……作为小区的“养老钱”，物业维修基金的使用难，一直是困扰物业管理的难题。
在昨天的听证会上，诸多代表和旁听群众都对物业维修基金的立法献计献策。过去法律规定动用维修基金必须两个2/3的业主同意，如今该不该突破这个硬性规定，成了人们热议的话题。
交锋1 维修基金能否先让开发商交？
关于维修基金的归集问题，修订草案第七十九条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”。
“能不能让开发商先一次性交存这笔钱，然后再向业主收回？”应可福提议说，开发商在房屋所有权初始登记前，向项目所在地维修基金管理机构一次性交存维修基金，在房屋交付时再向业主收回这笔钱。
他认为，从法律角度说，已销售但未交付的房屋和尚未销售的房屋，房屋产权未发生转移，开发商仍为该房屋的大业主，因此有义务交钱。
在实际操作中，有的开发商将一些未出售的空置房出租，长期不办小产权证，这部分维修基金长期不交，对于已经交存维修基金的业主而言不公平，侵害了其他业主的权益。
另外，目前苏州、无锡、南通等城市的维修基金管理办法都采取由开发商一次性交清的模式，交存效果很好。
交锋2 两个2/3的硬杠杠该不该突破？
动用维修基金从来就是个麻烦事。根据国家相关的法律法规，动用的时候需要满足“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。但是现实情况是，业主大会对于动用专项维修基金的决议很难达成。
为此，修订草案第八十五条中设立了紧急情况下动用专项维修基金的制度，“发生危及房屋安全，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情形，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业，业主委员会或者相关利害关系人可以提出应急处置方案，经专项维修基金代管单位复核后应急维修”。
一位来自盐城房管局物业科的人士在旁听中提出，以往两个2/3的规定太严，能否改成“经公示后，反对业主不足1/3，就视为2/3的业主同意”。
“这个想法很好！”省政府法制办副主任高建新高兴地说。
不过也有人表示反对。泰州市房产局物业管理处处长沈长付认为，电梯、消防等项目的维修费用巨大，且损坏原因较复杂，不能不分青红皂白就决定维修，先斩后奏同样会带来麻烦，原来立法的两个2/3有一定道理，在这方面修改需要慎重。
■ 建议
活期转存定期，可否在立法中体现？
维修基金的保值增值，同样是人们关心的问题。
据了解，南京儒林雅居、钟山花园城等小区的业主通过了决议，将维修基金从活期转为定期，这样一来可以让账户增值不少。不过这么做的小区毕竟是少数，南京目前有50亿元左右的维修基金躺在账户里“睡觉”。而主要原因仍然是，两个2/3制约了决议的通过。
周友权说，本次草案仍然忽视了维修基金保值增值的价值。“其实转存并不是使用，所以就不能再依据维修基金的使用程序，要求业委会去征求业主意见。”
他举例说，如果转存70%的三年定期，那么1000万元一年就要多增值50万元，10年就有500万，而活期一年就5万元，10年也才50万元，相差9倍之多。如果是转存5年，那将相差得更多，直接转存定期，能为业主增值这么多，何乐而不为呢？
据此，周友权提出了自己的建议：“建议这次修改条例，增加一项规定：维修基金的监管部门为了维修基金的保值增值，可以根据业主大会或者业主委员会的书面要求，直接同意将一定比例的维修基金转为定期，而不必再走征集业主意见的繁琐程序。”
周友权的发言赢得了现场的阵阵掌声。现场几位旁听的市民都表示，“早就该这样规定了”。
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