[摘要] 专业技术能力强、项目建设和管理的经验多、融资渠道广等优势，最终促成了上海保障房建设“大企业对口大基地”开发模式的诞生
各地保障房开发方式
文‖上海国资记者 李魏晏子 孙玉敏
相比2010年实际开工的590万套保障性住房，今年1000万套的任务增加了72%。按照这个新目标，各大城市纷纷集思广益，探索适合自己的开发方式，为保障房建设铺就特快列车道。
北京：主推棚户区改造与公租房
北京今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，筹集各类保障房20万套以上，其中新建收购6万套公租房，年底前实现配租入住1万户以上，并合理确定租金水平。
在保障房建设的融资上，北京继去年批准约209亿元公积金贷款入市之后，今年或将推出房地产信托模式，可投资于保障房建设的保险资金规模预计将达300亿-500亿元。此外，北京市政府加大投入，综合运用土地供应、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，完善保障房建设的机制体制。
重庆：探索双轨制三端调控机制
从2010年开始，重庆大规模建设公租房，计划3年建设4000万平方米，大约需要资金1000亿元。其资金筹措方式分为两部分:300亿元资本金由政府支出，主要来源于政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入；另700亿元通过与保险、社保以及信托等合作进行融资筹得。同时，还设计了还本付息的3个资金渠道：公租房的租金、保障房项目的商业配套房收入、部分公租房可出售给租户的收入。政府持有的两千几百万平方米的公租房土地，未来也能保值增值。
重庆还在探索“双轨制三端调控”的保障房发展机制:建立双轨制的住房配置体系（合理配置保障房和商品房的比例）和三端调控的税收体系（即，高端有遏制，中端有优惠，低端有保障）。
青岛：以配建为主 开辟绿色通道
从2007年开始，青岛市开始采取分散配建和集中建设相结合的方式建设保障性住房，其中配建的方式有效调动了房地产开发企业的投资热情。
青岛市明确规定，凡是规划为住宅的房地产项目，都要按照比例配建一定数量的保障性住房。新增建设用地规划为住宅的，按照不低于10%的比例配建；旧城区、城中村改造项目，扣除拆迁安置用房后，按照不低于5%的比例实施配建；一般搬迁企业用地规划为住宅的,按照45%的比例实施配建。不适宜配建的土地，要提取相应比例土地用于集中建设项目用地的征收补偿。
配建项目在土地招拍挂前，将具体配建数量、面积、户型标准、基准价格、工期、质量、装修等要求及违约责任作为土地招拍挂附加条件，纳入招拍挂文件。同时,廉租住房和经济适用住房的建设用地均以划拨的方式直接供应。
以青岛和达置业有限公司承建的和达和城保障性住房配建项目为例，该项目总建筑面积28.8万平方米，共建住宅2300套；项目内配建保障性住房总建筑面积2.54万平方米，其中配建廉租住房138套，经济适用住房285套。从配建规模上看，该项目保障性住房的配建比例仅为8%，不仅在利润上有所保证，开发企业还从另外三个方面体会到了配建的好处。一是配建项目可以进入市政府的项目审批绿色通道，大大缩短了项目的建设周期，降低了项目运作成本；二是保障性住房的供应群体一般属于刚性需求，相对比较稳定。三是在完成市政府要求的配建任务的同时，解决了部分中低收入家庭的住房困难问题，在社会上树立起了良好的企业形象。
对相对集中建设的保障性住房项目，青岛则主要委托具有一定经济实力的国企代建。
香港：公屋运行机制比较成熟
香港的公屋政策始于20世纪50年代，目前香港共有公屋住房约71万套，每套面积30-60平方米，逾200万人租住其中，约占香港总人口的29%。
香港房地产划分为三级结构，将保障房和商品房分别对待：个梯级公屋，占比30%左右，由政府提供，租金低于市价50%以上。目前月租平均为1320港元，相当于每收1元租金，政府补贴3元；第二个梯级是居屋，相当于内地的经济适用房，占比15%左右，售价比一般的商品房便宜40%；第三个层次则是由完全开放的房地产市场提供的商品房。
香港公屋建设资金来源主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。
此外,政府内部设有协调机制,定时检讨房屋土地的供应,免费划地给房委会。
香港对公屋的申请审核和管理有一套严格的机制。提出申请者，60岁以上的老人平均轮候1.2年，其他人士平均轮候1.9年。租户住满10年后，每两年须申报住户收入和资产，政府按不同情况调整租金或发迁出令。公屋不准分租、转租、长期空置、做经营用途。严重违规或虚报收入及资产者将被迁出，且两年内不得申请。
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