[摘要] 专业技术能力强、项目建设和管理的经验多、融资渠道广等优势，最终促成了上海保障房建设“大企业对口大基地”开发模式的诞生
拓宽筹资渠道，突破资金瓶颈
《上海国资》:如何筹措保障房的建设资金，一直是困扰开发商的难题。地产集团如何应对？
皋玉凤:保障房建设的前期资金筹集，没有什么捷径可走。
目前，地产集团的建设资金主要来自银行的贷款。地产集团利用多年来与银行建立起来的良好的、互相信任的关系，借助他们对保障房建设的支持，获得了利率较为优惠的贷款。最近在市政府的大力关心和支持下，我们还有望引入40亿元左右的保险资金用于公租房建设，这部分资金使用周期较长，利率低于银行同期贷款利率，一定程度上可以弥补集团公租房建设资金短缺的问题。
此外，在市政府有关部门的大力支持下，我们在部分地块实行保障房与商品房捆绑式开发，比如在一个基地中，40%的土地用来建商品房，60%的土地建保障房，商品房盈利全部投入到保障房建设，以降低公租房的建设成本。
在商品房土地的招投标中，政府会以低于周边商品房土地的价格、高于公租房土地的价格（公租房按照基准地价）出让给我们。这样就产生了一个利润空间，我们就都用来投资公租房了。目前，市政府有关部门正在研究推广这种捆绑式开发的方式。
《上海国资》:土地资源紧张是保障房开发建设的又一个瓶颈，您觉得有哪些渠道可以去解决？国企有何作为？
皋玉凤:土地来源的可持续，也是保障房开发需要解决的重要问题。
从土地资源的角度来说，重庆全市面积大，山地多，土地资源较丰富。同时，大批土地集中在政府手中，便于统一开发。而上海实行的是两级政府，两级管理，除了市土地储备中心外，各个区也有独立的土地储备中心，为市政府层面土地的筹集增加了环节。
不过，未来上海还是有许多土地资源可以挖掘的。一是，政府可以用一些政策来盘活大中型国企的土地存量，利用闲置的厂房改造为公租房。二是，市规土局正在研究在新建地铁或交通枢纽周边一些交通便捷的地块，规划建造保障房；三是在原来规划的一些大型社区里，通过适当增加容积率或调整用地性质，增加保障房的建设面积。
《上海国资》:从的动迁安置房建设，到后来的经济适用房开发，现又进入重点发展公租房，您觉得保障房建设经济效益情况如何？
皋玉凤:地产集团参与保障房的建设确实经历了从动迁安置房到经济适用房，再到公租房３个阶段。动迁安置房一般能获得3%的微薄利润。
经济适用房相比一般的商品房，虽然毛利率比较低，但资金周转快，并不特别低，每平方米的利润大概在200元左右(未考虑管理费用)。当然，如果建好的经济适用房未能直接使用，财务成本将会上升并计入到房价。
公租房建成后以略低于市场价的租金进行出租,但即便按照市场租金计算也是比较低的，所以资金回笼周期是很长的。此外,还要考虑房屋的折旧，追加经营管理的费用、人员机构运作的费用、后续维护的费用，因此,建立公租房的资金平衡机制显得非常迫切。
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