[摘要] 专业技术能力强、项目建设和管理的经验多、融资渠道广等优势，最终促成了上海保障房建设“大企业对口大基地”开发模式的诞生
突破土地瓶颈
保障房建设，的制约一是土地，二是资金。
2011年计划新建1000万套保障房，以每套60平方米计算，也要6亿平方米面积。如果容积率为2，就需要3万公顷的住宅用地。而据国土资源部公告，2010年保障房实际供地为2.47万公顷（含棚改房0.87万公顷），已经是历史纪录，比2009年同口径增长124%。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，很难指望土地供应能保持这种增长势头。
目前，保障房建设通常有两种模式，一种是由政府筹措资金，开发商仅仅是代建；另一种是开发商筹资建设，建成后按照指定价销售由政府回购。
陈杰告诉《上海国资》，“保障房与市场化商品住宅势将激烈争夺土地、资金、建筑工人、建筑材料等要素资源，对资金、土地、城市规划、地方财政的压力很大，任务非常艰巨。”
与商品房相比，保障房建设确实是资金压力大、但低的项目。在土地财政未有大的改变的情况下，地方政府通常会选择国企作为保障房建设的承担主体。
重庆即是如此，担任建设主力的是政府全资持有的地方投融资平台公司——重庆地产集团和重庆城投公司。
据悉，重庆当地的房地产龙头企业龙湖地产曾有意参与，但被重庆市政府明确拒绝。
“重庆市政府之所以有如此底气，因为重庆市政府手头储备的土地较多。”消息人士告诉《上海国资》，“重庆山地很多，也有利于储备土地。”
据重庆市长黄奇帆介绍，重庆从2002年、2003年即开始像香港一样实施土地储备制度，这让重庆把今后十几年城市建设开发需要土地的70%储备在政府的储备中心和地产集团手中。
与重庆相比，上海在土地储备上不占优势。土地从哪里来？
由于存量土地有限，上海市探讨了多种方式鼓励国有企业参与保障房建设。2010年9月30日，上海市政府出台《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》，该意见鼓励国有企业集团利用原来取得、现在产业结构已调整（或需调整）的工业用地（统称“退二进三”用地），部分建设保障性住房、部分配建经营性建设项目。
《意见》规定，“退二进三”项目建设的保障性住房，可以用作廉租房、公租房、经济适用房、动迁安置房等,原则上主要用于公租房和经济适用房。这也是国盛集团参与保障房建设的主要政策依据。
该意见的一个特点是，规定“退二进三”用地建设保障房的，可捆绑建设部分经营性项目（含普通商品住宅、商办等六类经营性项目等）。目的是筹措更多可用于保障性住房的建设用地。
虽然上海想方设法筹措土地，但保障房发展速度仍跟不上需求。在上海保障房体系中，启动的廉租房始于2000年，而公租房建设2010年6月才开始启动。相对而言，占比的是动迁安置房。
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