[摘要] 专业技术能力强、项目建设和管理的经验多、融资渠道广等优势，最终促成了上海保障房建设“大企业对口大基地”开发模式的诞生
探索长效机制，实现持续发展
《上海国资》:您谈到现阶段保障房建设的重点应放在公租房上，但又面临资金回笼周期长的挑战。对此，您有何良策？
皋玉凤:在上海的企业里，地产集团是集中开发新建公租房的企业。
地产集团当年储备了一些土地，这些土地上海市规土局原来定为经济适用房的用地。但我们考察发现：一方面，这些地块的区域位置非常好，如果用于建设经济适用房卖掉，将会导致优质的国有资产流失；另一方面，地块周边的商品房价位太高，按照上海市政府相关规定，经济适用房的价格约为周边商品房价格的70%测算，每平方米将高达２万多元的价格水平，这个价格对于经济适用房来说并不合适。
于是，在市领导和市规土局等部门的同意和支持下，我们毅然决定将此类地块转建公租房。这样一来，这部分优质的土地资源留在了国有资产中。地产集团现有56万平方米的公租房正在建造，分布在徐汇华泾、上海南客站，以及普陀区长风等地段，未来价值量可能达到每平方米2万元至4万元。
如果这些公租房建成10年后，我们的欠债还不出来，而那时候住房问题缓解了，如果政府同意将部分公租房资产以适当的价格上市，转化为商品房，资金回笼的问题就解决了。今年，通过市政府的支持，我们引入了40亿元保险资金，贷款周期为10年，贷款利率下浮12%。我们想用租金的收入，来平衡保险资金的财务成本。我们现在建造的一套两室的公租房，水、电、煤气、家电、卫浴设备齐全，小区内还配有公共食堂、网吧、洗衣房，平均建造成本为8000元/平方米。如以每套50平方米住宅面积计算，建造总价为40万元；假定每个月的租金为2000元，一年租金收入2.4万元，可以基本平衡每套40万元造价的财务成本。若干年后如果出售，就可以偿还本金。
今后，我们还准备成立封闭运作的地产集团经租管理公司，专门负责集团开发建设公租房的运营管理工作。
抓住历史机遇，打造公租房产业
《上海国资》:您认为今后几十年甚至更长的时间里，保障房建设可以持续发展下去吗？
皋玉凤:一直以来，我们都期望地产集团现在的56万平方米公租房开发规模未来能发展到100万至200万平方米的规模，将它作为一个产业来发展。目前,我们正在市有关部门的支持下，进一步梳理集团和成员企业的各类存量土地，希望能够挖掘潜力，将更多的土地用于公租房等保障性住房建设。
我深刻体会到在公租房建设运作过程中，最重要的是建立一个捆绑式的综合开发机制，用商品房的利润来冲减公租房的投资成本，用租金收入来偿还公租房投资的财务成本，按照这种方式运行，是可以持续发展下去的。
当然，今后地产可能增值，虽然对集团长远发展非常有利，但也可能带来新的问题——造成企业负债率过高。比如：现在开发56万平方米可以借40亿，但如果开发100万平方米，就要借70亿，负债率就高了，但国资委的考核要求是国企的负债率不能超过70%。因此，如何降低负债率是发展中需要继续探索解决的问题。
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