[摘要] 专业技术能力强、项目建设和管理的经验多、融资渠道广等优势，最终促成了上海保障房建设“大企业对口大基地”开发模式的诞生
保障性住房融资亟需担保机制
文‖复旦大学住房政策研究中心执行主任 陈杰
现在各方面对住房公积金支持保障性住房寄予很高期望。但社会上也有很多担忧，尤其担心资金的安全。为了消除这些疑虑，也为了保障性住房建设的良性发展，有必要为住房公积金的建设贷款设立专用的担保机制。
目前，我国可以借鉴成熟市场经济国家的公共担保机制经验。如在荷兰就建立了由“社会住房担保基金CFV-中央住房基金WSW-政府担保”所形成的三级担保网络，给以社会租赁住房协会的融资有力保障，住房协会财务成本长期保持在较低水平，不仅在资本市场享有相当优惠利率的贷款融资（比市场利率低0.5%-1.5%），财务运行也相当稳健，很少发生破产危机，即使2008年以来的全球金融危机也没有带来大的麻烦。
担保难点
目前，社会上下对住房公积金为保障房项目提供贷款，主要担心资金是否会被挪用，是否会出现坏账，如果出现坏账如何解决等。鉴于1990年代我国住房公积金大规模支持建房、却产生大量坏账的经验教训，而今住房公积金管理体制也未得到根本转变，这些疑惑都是可以理解的。
众所周知，保障性住房盈利性差，租赁类型的保障房还面临投资回收期长、利率与市场风险都比较大的问题，地方政府的长官意志往往还会破坏贷款项目的运作规律，因此没有有效的风险控制与风险转移机制，缴存人对公积金贷款的担心是难以排除的。
对此，有关部门曾经给出的回答是，地方财政会为住房公积金的保障性住房贷款做担保。但实际上现行财经制度下，财政收入不可能为任何性质资金直接作担保。2010年6月10日，国务院下发《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》明确要求，地方各级政府不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。事实上，就连地方政府的公益性基本建设也都是用土地作抵押来从银行融资的。
就算可以担保，不少地方财政负责累累，一旦出现坏账，根本无力偿付坏账损失。再加上，在国内，住房公积金中心是依附于地方政府的事业单位，对地方政府根本没有追索力。所谓财政担保，事实上无法操作。
现有基础
在住房贷款担保这方面，我国其实具有良好的基础，如已经发展十多年、遍布的住房置业担保公司，长期以来就一直在为住房公积金的个人贷款提供担保服务，起到了很好的作用，尤其是对商业资信评级较低的中低收入家庭获得住房公积金和商业银行按揭贷款帮助很大。截至2009年末，70余家住房置业担保机构通过公积金贷款担保、住房商业性贷款担保等，累计实现公积金贷款担保余额3000亿元，商业性贷款担保余额1000亿元。
但问题是，现在要向资金规模更大、运行更复杂、风险更难控制、坏账更难处理的建设项目提供担保，各地的住房置业担保公司自身也存在一个如何改造和整合的问题。根据资料，注册资本金在1亿元以下的（其中大部分在1000万—5000万之间）担保公司占比约为80.77%。资本金在1亿—5亿元之间的担保公司占比约为7.69%。而规模在5亿元之上的担保公司只有2家，分别为天津市津房置业担保股份有限公司和上海市住房置业担保有限公司，注册资本金分别为6.5亿元和6亿元。由于缺乏有效的风险分散机制，现有住房置业担保公司主要是以地域界限划分经营范围的行业格局，每家担保公司只是在注册地开展业务，容易受到区域性房地产金融市场波动的影响，市场风险过于集中。虽然2009年后有了长三角住房担保置业行业联席会议这样的组织，但总体上跨区域合作还处于较低的水平。
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